송정동/숭인동 입지분석 [내집마련 중급반 7기 9조 펭구]

By.데이썸머님의 작품

Step 1. 내집마련 후보 단지 기본정보

후보 1

✔아파트 명 : 송정 건영아파트

✔세대 수 : 447

✔입주 연도 : 2000년

✔위치 : 서울시 성동구 송정동 90

후보 2

✔아파트 명 : 종로 청계 힐스테이트

✔세대 수 : 288

✔입주 연도 : 2009년

Step 2. 직장, 교통, 환경 살펴보기

직장분석

✔성동구: B등급 / 종사자 수 : 17만명 (연봉 2800)

✔종로구: A등급 / 종사자 수 : 26만명 (연봉 3800)

교통분석

✔후보 1. 건영아파트

가장 인근의 역인 어린이 대공원역이 도보로 (20분) 정도 소요되며,

환승이 필요하지만 지하철로만의 소요 시간은 대략 (22~25분)정도라서

대중교통 내에서의 시간은 짧게 소요 되는 편이라고 생각한다.

한 번에 강남역으로 가는 직행 버스가 집 앞에 바로 있으며,

출근 시간 기준 40분 정도 소요되어 가까운 편이다.

✔후보 2. 종로 청계 힐스테이트

아파트내에서 역까지 도보로 8~10분 소요되며

성수역에서 환승이 필요하지만 비교적 편하게 갈 수 있다.

지하철 소요시간만으로는 33분 정도 소요된다.

집 앞 5분 거리 앞에 버스 정류장에서 직행버스를 탈 수 있다.

출근 시간 기준 50분 정도 소요된다.

학군분석

✔후보 1. 건영아파트

-학교명 : 구의중학교

-학업 성취도 : 70.9% / 특목고진학률 : 0%

-학급 평균 인원: 23명

가장 인근에 있는 중학교 이면서도 진학가능한 학교 중 가장

학업 성취도가 높은 학교. 그럼에도 불구하고 성취도가 낮고 특목고 진학률도 0%다.

심지어 버스로 약 30분 정도 소요된다.

✔후보 2. 종로 청계 힐스테이트

-학교명 : 서울대학교 사범대학 부설 여자중학교

-학업 성취도 : 84% / 특목고진학률 : 6.5%

-학급 평균 인원: 17명

가장 가까우면서도 인근에서 가장 높은 학업 성취도와 진학률을 보여주고 있다.

아파트에서 버스로 15분거리로 가깝다.

학원가

✔후보 1. 건영아파트

버스로는 약 38분, 차로 13분 거리에 구의동 학원가 대단지가 몰려있다.

광장동은 강북에서 학군으로 1~2위를 다투는 곳이기에 학원지 선택의 풀이

매우 넓어 보인다.

✔후보 2. 종로 청계 힐스테이트

버스로 25분 / 차로 11분 정도 거리에 동소문동4가, 그 위에 동선동 5가에 학원가가 몰려있다.

혹은 아예 아래로 내려가서 행당동을 선택 할 수 있는 옵션이 있다.

다만 학원의 수가 너무 적긴하다.

환경분석

✔후보 1. 건영아파트

1km 내에 홈플러스 (군자역인근)가 위치하고 있으며,

바로 앞에는 중랑천이 흐르고 있어 쾌적함뿐만 아니라 운동과 산책이 가능하며

2.5km 내에 (건대입구역) 롯데 백화점, 이마트, 건국대학교 병원이 위치 하고 있어

편리한 상권을 이루고 있다.

✔후보 2. 종로 청계 힐스테이트

500m 내에 홈플러스, 이마트, 동묘시장을 갖추고 있어 매우 편리하게 생활이 가능하며

500m 내에 숭인근린공원과 청계천이 있다.

Step 3. 각 후보 단지의 입지 비교해 보기

✔후보 1. 건영아파트

a.직장 : 성동구는 워낙 젊은 회사와 종사자들이 많이 분포해 있는 지역이라 생각한다.

그렇기 때문에 아파트보단 빌라 혹은 오피스텔의 전세는 잘 나갈 듯 하다 (1인가구or젊은부부) 종사자의 등급은

B등급으로 높은편은 아니지만 강남과의 가까운 거리성이 있기에 괜찮다고 생각한다.

b.교통 : 가장 가까운 역이 걸어서 20분 정도 소요되어 완전 역세권은 아니지만

7호선을 타고 바로 고속터미널 혹은 건대 쪽 2호선으로 갈아타 강남으로 20분 정도면 갈 수 있기에

메리트가 있다고 생각한다.

c.학군 : 차로 13분 정도 거리에 강북에서 가장 큰 광장동 학원가가 몰려있어 학원지는 좋다.

다만, 인근 학교의 학업성취도가 낮은 부분이 좀 아쉽다.

그리고 초등학교와 중학교는 그나마 인근인데 고등학교는 가장 가까운 거리가 버스로 30분 거리다.

d.환경 : 송정 건영아파트는 옆에 서울숲 아이파크가 있지만, 나홀로 아파트 같은 느낌이 살짝 있고

아파트 밖으로 나오면 그냥 도로의 느낌이지 누가 머무를 상권의 느낌은 아니다.

다만 좀만 걸어나오면 세종대, 건대, 성수가 있어 힙하고 영한 느낌의 상권을 즐길 수 있어 메리트가 있다고 생각한다.

✔후보 2. 종로 청계 힐스테이트

a.직장 : 종로구에는 많은 기업들이 있고 종사자 수도 A급으로 아주 많아 수요가 많을 것 같다.

b.교통 : 종로구는 교통과 환경이 중요시 되는 구이기 때문에

종로 청계 힐스테이트는 1호선, 2호선 더블 역세권으로 메리트가 있을 것이라 생각된다.

[우이신설라인도 있으나, 이것은 별 메리트가 없을 듯 하다]

c.학군 : 인근에 초,중,고가 자리하고 있고 학업성취도가 높은 중학교도 있기 때문에 괜찮다고 생각이 들지만,

주변 인근 환경이 어수선하고 학군으로 좋은 느낌보다는 노후된 느낌이 크다.

또한, 학원가가 가깝지 않고 행당동 혹은 그 위로 올라가야 하는 점이 있어 아쉽다.

d.환경 : 동묘~신설 라인 부근이 매우 어수선하고 낙후화되어있고 노인분포수가 많은 느낌이 나는 지역이라 아쉬운 부분이 있으나, 현재 많이 재개발 또는 재건축 되고 있는 부분들이 많기에 더 나중에 환경이 나아지지 않을까 하는 바램으로 (위치는 좋으니) 선택한 부분이 있다.

Step 4. 최종 선택 및 느낀점 적어보기

✔최종선택 : 종로 청계 힐스테이트

✔느낀점 : 송정 건영아파트의 경우, 평지이기도 하고 교통편도 나쁘지 않아 리스트업 했었다. (특히 전매가 갭이 가능해서) 그러나 각 섹션별로 깊이 들어가보니 내가 살고 싶지도 그렇다고 100% 투자용으로 하기에도

큰 메리트가 없어보인다. 프리미엄이 붙은 [성수]지역도 아닐뿐더러 그렇다고 교통이 뛰어나지도 않았으니 말이다. [이 부분은 권유디강사님의 수업이 없었다면 100% 기준점을 찾지 못했을 것 같다]

종로 청계 힐스테이트도 특히 환경 부분에서 아쉬운 부분들이 있으나,

더블 역세권 (5호선은 아니지만) 1,2호선이 지나가고 연식도 9년정도 송정 건영보다 최신식이다.

그리고 도로로 나가면 송정건영은 걸어다니는 사람없는 철물점 크게 있는 도로 느낌이라면

그래도 신설동역은 더 대도시의 도로 느낌이 있어서 복작복작하니 사람 사는 것 같다. (개인적 취향)

덧붙여 인근에 초,중,고가 위치하고 있고 학원은 멀지만 학교들의 성취도는 높은 편이라 좋았다.

이 수업 이전에는 그냥 내 끌리는대로, 나만의 기준을 모든 구에 똑같이 적용해서 바라봤다면

이제는 각 구마다 중요한 요소들에 맞게 판단하고 거기에서 같은 선상으로 올라왔을 때

나의 취향을 반영해보니 선택이 확실히 쉬워짐을 느꼈다.

이 두가지의 아파트 단지가 사실 나의 진짜 위시리스트는 아니다.

하지만, 이렇게 차근차근 분석하고

다양한 단지를 임장해 보고 부딪혀가며 앞마당을 넓혀가면

아주 근사한 나만의 1호기를 얻을 수 있겠구나라는 생각이 든다.

화이팅!!