[내마중 8기 똘똘한 수도권 1채로 대박7조 슈퍼지니] 2주차 과제 : 나의 후보단지 입지분석하기

어느덧 내마중 2주차가 되었습니다.

지난 주말에는 조원들도 함께 오프라인에서 만나고, 강동구를 산책하는 시간도 가졌는데요~

1달이 빠르게 지나가고 있습니다. 그러니 2주차 숙제 고고~~

(feat. 부자아내제인 튜터님 2주차 과제 안내글)

내 투자금에 들어오는 타겟단지 중 가장 전고점이 높은 단지 먼저 분석해보세요.

내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지일 확률이 크기 때문에, 이 단지를 분석해보시면

'사람들이 좋아하는 단지는 이런 요소를 갖고 있구나'를 느끼실 수 있을 거예요.

(1) 단지 선정하기

선정이유 : 내 투자금으로 할 수 있는 단지들 중에서 가장 전고점이 높기 때문에, 어떤 이유로 사람들이 좋아하는지 분석해보고 싶습니다.

단지명 : 암사동 선사현대 (2000, 2938세대)

선정이유 : 내 투자금으로 할 수 있는 단지들 중에서 전고점도 높고, 투자금이 적게 들기 때문에..

(2) 단지의 지역 분석

(3) 개별 단지 입지 분석

(4) 나의 생각

분임했을 때의 강동구 생활권별 우위는?

강동구 분임을 했을 때, 성내-천호 생활권이 좀더 젊은 사람도 많고 활기있었으며, 암사 생활권은 상대적으로 천호에 비해 연령대가 있는 것처럼 보였다. 둔촌-길동 생활권은 2024년 11월 입주 예정인 올림픽파크포레온의 마무리공사로 주변이 어수선하였고, 연령대는 다소 있으나 둔촌동역 주변 시장 상권을 이용하는 활기찬 중년층이 보였다.

나의 대략의 투자금, 그리고 후보단지 3곳은?

투자금 3.5억정도를 놓고, 현재 매매/전세 시세를 확인했을 때 강동구의 후보단지는..

1. 성내동삼성래미안2차 (5/20 확인) 26평 : 방3화1, 복도식 : 매매 중층 / 최저가 전세 8.6/5.0 (전고점 10.8억)
2. 선사현대 (5/20 확인) 25평 : 방3화1, 복도식 : 매매 중층 / 최저가 전세 8.4/4.6 (전고점 12.5억)
3. 둔촌신성미소지움 (5/20 확인) 25평 : 방3화1, 복도식 : 매매 중층 / 최저가 전세 8.4/4.5 (전고점 10.7억)

위와 같은 상태를 보였다.

-> 그래서, 3억대 중반에서 강동구 이외 동일 급지의 다른 아파트를 찾아볼 필요성이 있겠다.

나의 선택은?

셋중 하나를 꼽자면,

1. 최고점을 고려하면 선사현대를 선택하는 것이 좋겠다.
2. 그러나 생활권을 고려하면 둔촌신성미소지움을 선택하는 것도 좋아보인다.

최고점을 고려한다면, 한강뷰 프리미엄을 높게 보고, 선사현대를 선택하겠다.

내가 본 3가지 단지 모두 구축 및 방3화1, 복도식 이기 때문에 연식에 대한 문제는 상대적 우위는 없었다.

선사현대에 현재 리모델링이 추진중인데, 잘 진행된다면 내 물건의 가치가 좋아질 것이다.

둔촌신성미소지움을 선택한다면, 트레킹을 잘 해야하는데, 2024년 11월 올림픽파크포레온 입주장에 따라 전세가가 받쳐주지 않을 것이기 때문이다. 또한 주변에 2024년 강동해리티지자이 입주도 있다. 철저하게 하락되어 싼 가격을 확인해야만 하는 단지라 생각된다.

* 한산중 이전 이슈가 있는데, 한산중 이전시에 올림픽파크포레온 단지 내 부지로의 가능성이 있다.

(한산중 이전 안하고 올림픽파크포레온으로 분교 가능성 이야기도 있고..)

-> 개별 단지 좀더 확인(임장)을 해서 좀더 보완해야 할 필요성이 있다고 생각된다.