흑석동양/신동아리버파크, 힐스테이트상도센트럴파크/힐스테이트상프레스티지 [내집마련 중급반 7기 55조 아침물결]

동작구 입지

1)지리

-서울시 중남부에 위치한 자치구

-법정동: 노량진동, 본동, 상도동, 상도1동, 흑석동, 동작동, 사당동, 대방동, 신대방동

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2) 지역특징

-서울 구도심 (종로, 광화문) 에 가장 가까운 한강 이남지역

-한강이남에서 ‘가장 먼저’ 서울로 편입되어 개발이 빨리 시작됨

-1960년대부터 산업화이후 시골 출신들이 동작구에 많이 몰려옴.

-‘난개발’로 유명했던 곳. 거주 환경이 그다지 좋지 않았음.

-2000년대부터 동작구는 뉴타운, 재개발사업 등으로 도시 개발거주 환경의 개선

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3) 지역개발

-뉴타운 재개발: 노량진 뉴타운, 흑석 뉴타운 + 수 많은 정비사업 진행 중

-“장승배기 역” 인근을 중심으로 아파트 신축이 이루어지고 있음 (지역주택조합)

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교통 : A

지하철 : 동작구의 모든 생활권이 업무지구에 직결되거나 환승으로 주요업무지구(강남, 도심, 여의도) 30분 이내에 접근 가능할 정도로 교통여건이 좋음

 학군 : C

동작구는 학군 입지가 좋지 않은 지역으로 학군지를 찾는 소요는 다른 구로 이동할 가능성이 높음. 연식과 교통입지가 학군보다 우위에 있음

직장 (일자리 및 소득수준) : B

동작구는 사업체수 약2만7천개, 종사자수 약 10만9천여명, 500인이상 사업체수 모두 서울시 평균에 미치지 못하는 수준임. 서울 주요업무지구 직주근접이 동작구에 미치는 영향이 더 크다고 판단함(강남, 도심 업무지구)

임금수준(원천징수VS주소지) : 동작구 자체 일자리에서 주는 원천징수지 임금수준(3795만원)은 서울시 평균(4086만원)보다 낮고 가산업무지구가 있는 구로, 금천(3701만원, 3,684만원)보다 높은 수준임. 동작구에 살고 있는 사람들의 임금수준은 4668만원으로 서울구중에서 상위12위수준으로 서울시 평균보다 약간 낮은편이다.

동작구 환경(마트, 병원) : B

주요상권 - 대학교 상권이 많음- 사당-이수역 상권

동작구내 대형마트 이마트 이수점 1곳이 있고 백화점은 없지만 상위지역 백화점과 마트를 멀지않게 이용가능하단는 것이 장점임

롯데백화점 관악점, 더현대 서울, 롯데백화점 영등포점, 신세계백화점 타임스퀘어점, 신세계백화점 강남점 등이있고, 이마트 여의도점, 이마트영등포점, 홈플러스 서울남현점등이 근접해 있음.

중앙대학교병원이 흑석동에 위치해 있고, 이밖에 카톨릭대학교 여의도성모병원, 한림대학교 강남성심병원, 카톨릭대학교 서울성모병원등 주변에 대학병원이 많이 위치해 있어 의료환경은 우수한 편임

스탁벅스는 11곳으로 서울시이 다른구에 비해 많지 않은편이며 대규모 상권이 없기 때문에 모여있기 보다는 분산되어 있음

신동아리버크

신동아리버파크에서 장승배기역 도보 10분, 노량진역 도보 15분소요

강남역까지 40분, 시청 30분, 여의도 20분소요

영본초 도보 13분, 노량진초 도보 16분, 장승중 도보 10분거리

장승배기역에서 단지까지 도보로 가까웠고 구축이지만 대단지이다보니 쾌적하고 큰 상가가 있어 생활하기 편리해보였다. 소형평수에서 대형평수까지 있어 신혼부부, 대가족까지 다양한 가족형태가 거주할수 있을것같다

흑석동양

흑석동양에서 9호선 흑석역 도보 20분이상 소요되어 역세권은 아님.

강남역까지 45분, 여의도 30분, 시청역 42분

은로초 도보 10분, 중대부속중학교 도보 10분, 26년 3월 흑석고 개교예정

24평 방3개/화1, 33평 방3개/화2 계단식으로 자녀가 있는 가족이 살기에 가성비 있는 단지인것 같다.

언덕있는 구축, 녹지형성이 잘되어있음.

신동아리버파크 전용59는 복도식 방2/화1이고, 흑석동양은 계단식 방3/화1 단지선호도는 흑석동양이 더 좋다. 전고점과 전세가율도 흑석동양이 높음.

전용 84 전고점은 신동아리버파크가 1800만원 더 높음.

현재 흑석동양 전세가율이 70%라 투자하기 적합

전용 59, 84 흑석동양이 투자하기 적합하다 판단

힐스테이트상도센트럴파크

강남역 35분, 시청역45분, 여의도40분

7호선 숭실대입구역 도보 10분

상현초등학교(19명) 초품아, 상현중 도보 15분

숭실대역이 가깝고 초등학교를 끼고있어 완성형 가족이 선호할 단지임. 언덕이고 승강기 설치가 되어있음

힐스테이트상도프레스티지

강남역 36분(2회환승), 시청역 45분 (2회환승), 여의도역 45분

7호선 숭실대입구역 도보 15분

상현초 도보 10분, 상현중 도보 15분~20분

24평형이 24세대, 중대형 평수로 구성되어있는 단지임. 단지안이 쾌적하고 조경이 잘되어있음.언덕에 있음.

숭실대역까지 도보로 이동하기에 거리가 있음.

상도프레스티지 25평형은 24세대로 매매, 전세 거래가없어 가격파악이 쉽지않다.

상도센트럴파크와 전고점이 1억3천만원차이가 나지만 세대수가 적어 거래가 없다는것을 감안해야함.

상도센트럴파크가 상도프레스티지보다 선호도 더 높은편인데 매매가는 낮으므로 저평가 되어있다고 볼수 있음.

전용 59는 상도프레스티지 투자적합

전용 84는 상도센트럴파크 투자적합