STEP1.내집후보 단지
아파트명: DMC파크뷰자이
세대수: 4,300세대
입주연도: 2015년
위치: 서울시 서대문구 남가좌동(가재울미래로)
대단지이고, 1~5단지까지 나눠져있지만, 시세와 매물은 하나로 합쳐져 나오기 때문에 주의해서 봐야할듯
STEP2.직장,교통,환경 찾아보기
1.직장분석
약11만명의 종사자, 2만8천개의 사업체, 14개의 500인이상 사업체를 보유하고 있습니다.
서울수도권을 통틀어 중간보다 약간 후순위로 직장, 고소득 직장은 많지않은 편입니다.
직장을 이유로 서대문구를 선택하는 사람은 많지않을것으로 보입니다.
원천징수지<주소지인 걸 보면, 직주근접보다는 베드타운의 기능을 하는 것을 알 수 있습니다.
2.교통분석
가좌의 유일한? 단점 교통
그러나 강남역까지 1시간 내로 갈 수 있지만, 직통은 아니고 환승을 1~2번 해야한다
경의중앙선이 지나지면, 강남역에 가지 않고, 중요노선이 아니다
그러나 새로운 노선이 생긴다면 교통 단점이 보완되고 입지가 개선되서
균질성이 높은 환경과 시너지를 낼 것 같다
3.학군분석
가재울중학교 학업성취도 86%로 준수한 수준이며, 선호도 높다
그러나 학원가가 부족한 편이다
4.환경분석
인근에 대형마트, 종합병원, 백화점 등의 편의시설은 없다
그러나 구축부터 신축까지의 대단지 단지들로 이루어져 균질성이 매우 좋고, 쾌적하다
균질성 좋고 쾌적한 환경은 가좌의 가장 큰 장점이다
STEP3.각 후보 단지 비교해보기
1.DMC파크뷰자이 15년 4,300^ 60(26평 / 방3화2) 9.5억/6.5억
a. 직장: 11만 / DMC와 가까움
b. 교통: 경의중앙선 / 강남역 1시간(지하철) / 중요노선은 없고, 환승해야하지만 도심, 강남역 모두 1시간 이내
c. 학군: 가재울중학교 86%, 학원가 13개
d. 환경: 대형마트, 백화점 등 편의시설은 없지만, 균질성 좋고 쾌적하고, 유해환경이 없는게 큰 장점
2.신촌럭키 99년 885^ 83.4 (30평 / 방3화1) 9.0억/6.0억
a. 직장: 11만 / 근처에 연세대와 세브란스 병원이 있음
b. 교통: 2호선 이대역, 경의중앙선 신촌역 더블역세권 / 교통이 매우 좋음 - 가장 큰 장점
c. 학군: 금란중학교 86%, 이대부속초(사립) 보내기 위한 수요 있음, 학원가 없음
d. 환경: 현대백화점, 이마트 (1.13km), 세브란스 병원, 대학상권, 주변 재건축으로 인해 균질성 좋음, 경사심함
STEP4.최종선택 및 느낀점
1.최종선택: DMC파크뷰자이 26평
2.느낀점:
현재 시세조사를 다시 해본 결과, DMC파크뷰자이, 신촌럭키가 전고점 대비 25% 이상 하락했고,
전세가율 60% 이상이며, 투자금 3억이 들어가는 상황이라, 두 단지를 비교해봤습니다.
(DMC파크뷰자이 26평 9.5억/6.5억 , 신촌럭키 30평 9.0억/6.0억)
서대문구는 교통이 중요한 핵심입지요소여서,
교통이 장점인 북아현(신촌럭키)와 환경은 좋지만 교통이 불편한 가좌(DMC파크뷰자이)와 많이 헷갈렸습니다.
특히 신촌럭키는 서대문구 1등 입지 북아현에 위치해있고, 역세권 단지여서 구축이고, 경사가 심하지만,
입지가 좋아서 선호도가 있다고 판단했습니다.
반면, DMC파크뷰자이는 환경은 지방 대장 생활권을 보는 것처럼, 서울에서 누리기 흔치않은 평지, 균질성,
쾌적함, 유해환경 없음 을 모두 갖고 있고, 아이키우기 정말 좋은 환경이지만,
서대문구에서 가장 중요한 입지요소인 교통이 불편해서 항상 헷갈렸습니다.
그러나 이번 내마중 2주차 권유디님 강의를 들으면서 각 구의 핵심입지요소를 배웠고,
더불어 급지에 따른 땅의 가치와 입지의 힘을 배우고 고민이 해결됐습니다
DMC파크뷰자이가 연식도 좋은 편이고, 환경이라는 선호도를 가진 지역의 대장 단지라는 점,
신촌럭키가 방3화1에 비해 DMC파크뷰자이는 방3화2라는 점 등을 기준으로
DMC파크뷰자이를 최종선택했습니다.
서대문구는 3월에 앞마당을 만들었던 곳인데, 몇달 사이 그때와 또 다른 시세를 보고,
1등 후보단지들도 달라진 것을 보며,
정말 서울시장이 계속 변하고 있음을 느꼈고, 시세트래킹을 열심히 해야겠다는 생각을 했습니다.
주기적으로 시세트래킹을 하며 시장의 흐름을 파악하고, 꼭 기회를 잡아야겠다고 생각했습니다.
시세를 체크하고, 후보단지들을 고민하고, 입지분석해보는 의미있는 시간이었습니다.
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