안녕하세요. 열심히 사는 사람들 열사사입니다.

이번 내마중 2주차 과제는 단지 분석 및 비교입니다.

조원분들과 함께 하는 지역은 "천안 서북구"이기에

"생활권 선호도, 연식, 환경"을 바탕으로 정리해보도록 하겠습니다.

Step 1. 내집마련 후보 단지 기본 정보 적어보기

(1)

아파트 명 : 천안불당지웰더샵

세대수 : 685

입주 연도 : 2016년

위치 : 천안시 서북구 불당동

(2)

아파트 명 : 천안백석아이파크2차

세대수 : 1562

입주 연도 : 2014년

위치 : 천안시 서북구 백석동

(3)

아파트 명 : 천안레이크타운푸르지오

세대수 : 995

입주 연도 : 2017년

위치 : 천안시 서북구 성성동

(4)

아파트 명 : 두정역효성해링턴플레이스

세대수 : 2586

입주 연도 : 2020년

위치 : 천안시 서북구 두정동

Step 2. 생활권 선호도 / 연식 / 환경 살펴보기

생활권 선호도 분석

생활권 순위 : 불당 > 성성 > 백석 > 두정

세대당 인구수 : 신불당=백석 > 성성(+차암) > 두정

초등학교 학생수 : 신불당 > 백석 >> 성성 > 두정

연식 분석

연식 순위 : 두링턴 > 레이크타운 > 지웰더샵 > 백석아이파크2차

백석 아이파크는 살짝 애매하지만 연식 대비 상태가 매우 훌륭하기에 모두 신축에 가까운 연식으로 봐도 괜찮다고 판단됨.

두링턴이 연식이 제일 좋긴 하다만 큰 차이는 없음.

환경 분석

환경 순위 : 신불당 > 성성 > 백석 > 두정

Step 3. 각 후보 단지 비교해보기

가치 순위 : 지웰더샵 > 레이크 푸르지오 > 백석아이파크2 > 두정해링턴

1. 생활권 선호도, 환경이 압도적으로 우수한 신불당의 대장인 지웰더샵. 가치가 압도적으로 높다고 판단됨.
2. 초등학교 학생수나 인구비중은 백석에 밀리기도 하지만, 규모 있는 신도시 안의 단지인 레이크푸르지오가 백석 아이파크2차보단 조금 더 낫다고 판단됨. 그러나 레이크푸르지오는 생활권 내에서 선호도가 엄청 높지는 않고, 아이파크2차는 생활권 내 상위권이기에 엄청나게 큰 차이는 아니라고 생각이 된다.
3. 서북구 내에서 상위급 생활권인 백석의 대장 역할을 하는 백석아이파크2차가 3번째로 가치가 높다고 판단됨. 두링턴이 연식이 6년 앞서지만, 그보다도 압도적인 생활권 차이가 있다고 생각됨.
4. 연식은 가장 좋지만 생활권이 가장 아쉬운 두링턴. 브랜드의 차이도 있기에 4번째로 가치가 높다고 생각된다.

+ 그래프 붙여보기

-> 압도적인 차이를 보여주는 지웰더샵. 대장은 다르다.

-> 차이는 크지만, 다른 단지들과 차이를 보여주는 레이크타운. 생활권의 힘!

-> 두링턴과 백석아이파크는 업치락 뒷치락하는 모습. 전고 자체는 두링턴이 더 높다!

이정도 차이라면, 매물의 상태나 조건, 호가에 따라서 다르게 선택할 수 있을 듯.

Step 4. 최종 선택 및 느낀 점

만약 내가 지금 내집마련을 한다면?

: 성성 레이크푸르지오

1. 현재 가격이 반등한 불당 생활권, 성성은 2등 생활권이지만 반등폭이 크지 않은 모습. 즉 천안의 시장은 현재 신불당만 좀 덜 저렴하고 나머지 모든 생활권은 저평가인 시장이라고 생각이 된다.
2. 가치에서 꽤나 차이가 있는 두링턴과 비슷한 호가를 보여주는 레이크타운. 현재 상대적 저평가라고 판단된다. 이는 공급이 많은 천안 시장에서 생활권내 선호도가 압도적이진 않은 레이크타운 바로 옆에 공급이 떨어지고 있고, 두링턴과 백석은 당장 영향을 받는 공급이 지금으로서는 없기 때문이라 생각된다.
3. 투자로 접근하기에는 전세도 같이 떨어져 쉽지 않겠지만, 가격적인 저평가만을 판단한다면, 현재는 성성이 1등으로 뽑일 수 있다고 생각이 된다. 우선순위의 맥락에서, 1급지인 신불당이 날아갔기에, 그 다음인 성성 생활권이 가장 우선순위가 높으며 가격도 상대적 저평가이기에 1등으로 최종 선정.

느낀 점

1. 중소도시 연식의 힘은 역시나 크다. 두링턴이 백석아이파크2랑 비비네... 현장에서는 꽤나 차이가 나지 않을까 생각이 되었었는데, 역시 대단지 신축은 강력하다. 비교평가에서 연식을 고정하고 비교하려 했지만, 붙여보니 두링턴과 백석2의 연식차이가 꽤나 나와서 가치판단에서 헷갈려버렸다고 생각됨.
2. 천안 내에서 정말로 압도적 위상인 신불당. 이러한 압도적인 가치가 중소도시임에도 조금 더 길게 가져가도 되는 근간이 된다고 생각이 됨. 천안 꽤나 재밌구나.
3. 가격만 보면 1등뽑기는 참 쉽고 재밌다. 저평가도 나름 잘 보이고. 이제 투자 우선순위와 투자금, 리스크가 들어가는 순간 어려워지는 것..