신정8단지현대성우 입지분석 [상급지 등기7(치)고 20조 가자 큰나]

안녕하세요.

든든한 큰누나가 되고 싶은 큰나입니다.

내집마련 중급반의 2주차 과제는

후보 단지들의 입지분석을 해 보는 것인데요.

저희 조는 지난주 토요일에

조원들이 각자 뽑은 TOP 5 단지들 중

겹치는 단지를 골라서

10개 정도의 단지를 임장하고 왔습니다.

(참여해주신 20조 조원분들 감사합니다♡)

지난주에 임장한 단지들을

나름의 비교평가를 통해 제 예산 안에 들어오고

가격 하락이 20% 이상 하락한 단지

2개를 선정해 보았습니다.

신정8단지현대성우는 전용59,

만현마을쌍용1차는 전용84입니다.

두 단지 모두 방3개짜리 구축이며,

연식은 2년 차이로 큰 차이는 아니지만

만현마을쌍용1차가 조금 더 좋네요.

직장은 둘 다 수지에 위치해 있기 때문에 똑같은데요.

수지 자체가 업무지구가 있는 지역이 아니고

베드타운의 역할을 하다보니

직장의 데이터가 좋은 편은 아닙니다.

교통은 강남역까지 40분까지 걸리는

신정8단지현대성우가 조금 더 좋습니다.

만현마을쌍용1차는 45분으로

시간상의 차이가 크지는 않지만

역까지 걸어서 가지 못하고

버스를 한 번 타야 한다는 것이 마이너스 요소입니다.

그런데 자차 거리가 왜

만현마을쌍용1차가 더 가깝게 나왔지..?

학군은 단지 바로 옆에

학업성취도평가 93%인 정평중이 있는

신정8단지현대성우가 더 좋습니다.

무엇보다 수지구 내 최대 학원가를

이용할 수 있다는 점이 장점이네요.

하지만 초등학교는 신월초 배정으로

걸어서 10분 정도는 가야 합니다.

그래도 횡단보도를 지나지 않고 갈 수 있다는 점!

만현마을쌍용1차는 단지 앞에 학원가가 있기는 하지만

수지구청역 학원가보다는 규모가 작고,

중학교 역시 93%인 서원중을 보내지만

거리가 좀 있습니다.

초등학교는 상현초 배정으로

만현마을5단지를 빙 돌아서 가야하기 때문에

걸어서 20분 정도 걸립니다.

게다가 가는 길이 내내 언덕...

환경은 1km 내 편의시설이 3개 있는

신정8단지현대성우가 더 좋네요.

수지구 내 최대 상권인 수지구청역 상권을 이용할 수 있고

무엇보다 평지에 위치한 택지라

조용하고 안정적인 분위기가 살기 좋아보입니다.

만현마을쌍용1차는

1km 내 편의시설이 2개이고

택지기는 하지만 언덕이 심해서

아쉬운 점이 있습니다.

최종 입지를 비교해보면

교통, 학군, 환경 모두

신정8단지현대성우가 더 좋은 것을 알 수 있습니다.

원래도 신정8단지가 더 좋다고 생각했었지만

이렇게 정리를 해 놓고 보니

생각보다 격차가 더 크게 느껴지네요;

사실 이런 입지의 차이는

가격에도 반영이 되어 있는데요.

- 신정8단지현대성우 : 6.5 / 3.8

투자금 2.5 / 전세가율 58.5% / 전고점 8.35 / 하락률 -22%

- 만현마을쌍용1차 : 6.1 / 4.1

투자금 1.9 / 전세가율 67.2% / 전고점 7.9 / 하락률 -23%

입지가 더 좋은 8단지의 가격이 4천만원 더 높습니다.

전세 호가는 만현마을쌍용1차가 더 높게 나오는데

이 가격에 거래가 가능한지는

전임으로 확인을 해봐야 할 것 같습니다.

전세 실거래가는 신정8단지가 4.0 ~4.1억,

만현마을은 3.9~4.5억으로 뜨네요. (더 높네..)

전고점 차이가 약 4천만원 나는데

현재 가격 차이도 4천만원 정도 차이긴 하지만

내 예산으로 할 수 있는 것 중

가장 좋은 것을 골라야 하니

최종 픽은 신정8단지현대성우!! 입니다.

느낀점

사실 두 단지를 선정할 때

제가 놓친 부분이 있었는데요.

신정8단지현대성우의 경우는

방2개와 방3개 타입이 있다는 것입니다.

처음에는 그걸 모르고 그냥 시세를 따는 바람에

6.2억인 방2개 시세를 따게 되었고,

그래서 하락률이 더 높은 줄 알고 선정을.... 하게 되었습니다 ㅋㅋㅋ

그리고 만현마을쌍용1차의 경우는

언덕으로 인한 동별 가격 차이가 굉장히 컸습니다.

처음 시세를 딸 때 전용84가격이 5.5억으로

전용75(6억)보다도 싸서

급매인가?! 라고 생각했었지만..

막상 현장에 가서 확인해보니

언덕 꼭대기에 있는 동의 매물 가격이었더라고요.

이번 과제를 하면서

시세를 따고 엑셀에서 하락률 등의 숫자를 확인하는 것도 중요하지만

한 번 더 깊이 들어가서

그 단지만의 특징과 현장에서 확인할 수 있는 모습 등을 확인하는 것도

정말 중요하다는 것을 다시 한 번 느끼게 되었습니다.