내마중반 7기 33조 JEUS 경기도 광명시 철산동(철산 한신 등) 현장 방문 과제

1) 느낀 점

- 광명시는 모든 지역이 재개발이 이루어지고 있으며 향후 5~10년이후

서울 구로, 안양 등 주변 지역의 인구를 유입 시킬 수 있을 것으로 판단됨.

- 광명시 평당가 2,291만원, 33평 기준 11억선 비슷한 입지의

성남시 수정구(2,609)보다는 싼 가격, 상급지인 과천시(4,650)에 비해서는

절반이하 정도의 평당가 형성

- 최고가 아파트는 롯데캐슬&VIEW클래스티지

- (철산역 역세권) 12.2억, 전세 8.2억 정도

- 광명시 전세가율은 현재 67%로 투자 고려 상태이며

다만, '24년 하반기부터 철산동과 광명동을 중심으로 기존 대비

총 15,434세대의 과공급이 예정되어 있어 전세 및 매매 가격의

하락 가능성이 있기에 투자 유의 해야겠다.

2) 생각한 점

- 2군 상위 생활권 택지로 광명 뉴타운 개발 사업으로 주변 환경이

더 개선될 것으로 보인다.

- 아직은 광명역으로 가는 1호선 라인이 30분마다 오지만 교통이

더 개선된다하면 서울 5급지 금천구는 물론 3급지 영등포구의

인구까지 유입이 가능하다고 판단 된다.

- 특히, 현재는 철산역이 광명이 중심이며 대장 아파트가 있기에

도보로 접근이 가능한 아파트 위주 및 강남 접근성 1시간 이내의

아파트가 인기가 좋으며 서울 외곽 지역보다 교통이 낫다.

추가로 여의도나 종로로 출퇴근하는 사람들에게도 교통이 좋다.

- 일직동은 서울역과 천안으로 출퇴근하는 사람들과 젊은층의

수요까지 흡수할꺼라 생각된다.

- 현재 매물 임장을 한 곳은 철산역 상권 및 학원가(학업성취도

91%이상, 특목고, 자사고 진학률 상위)를 도보로 이용 가능한

곳 위주로 봤으며 매매가도 서울 동대문 보다는 저렴한 장점이

있다. 앞으로 시세 트레킹을 하면서 눈여겨 볼 예정이다.