영등포구 8개 주요 단지 현장 방문 과제 [내마중 7기 50조 서현도윤]

일요일 이른 아침 조원분들과 모여서 (아쉽게 두분은 참석 못하심) 분위기 임장 + 단지 임장을 시작하였습니다

4개월여 밖에 안된 월부 생활 이지만 이렇게 두개를 섞어서 해보는 경험은 처음이었는데 다행히 오전까지는

날씨도 좋았고, 조원분들 중에 베테랑 분들도 계셔서 수월하게 할 수 있었던 것 같았습니다.

일단 루트는 아래와 같이 당산역 부터 시작 영등포구청역을 걸쳐서 문래역까지 가는 2호선 중심으로 이동 하였습니다. 헤일리 조장님과 류보카도님께서 해주셨는데, 정말 감사하고 저도 앞으로 자주 루트를 짜봐야겠다고

생각했습니다.

먼저 당산역 입구 바로 앞에 있는 당산삼성래미안 4차 아파트가 있는데 대장 아파트인 센트럴아이파크가 전용

84 기준 16.9억 이고 15.9억으로 1억 정도 차이가 났고 전고점 이 18.95억 대 17.3억으로 역시 1~2억으로 비슷했다.

내 생각에는 비록 연식은 22년 된 구축 이지만 (센트럴아이파크 5년된 신축) 역을 돌아 아파트 입구로 돌아

들어갔을 때 조용함과 포근한 분위기가 느껴지고 외관으로 봤을 때도 관리가 잘되어 있었고, 많지는 않지만

학원가 19개와 당산역 주위에 상권이 잘 갖춰져 있어서 이정도 가격을 유지 하지 않나 생각이 들었습니다.

여기는 가격만 맞는다면 실거주나 거주 보유 분리로 생각 해볼 만한 단지 입니다.

그 다음 이 지역 대장 아파트인 센트럴아이파크 인데, 대장 아파트 답게 신축에다가 안에 조경도 잘되어 있고

비싼 소나무가 있어서 고급 스러워 보였습니다. 젊은 부부 들이 유모차를 몰고 다니는 모습도 볼 수 있었고

애키우기는 더할 나위 없이 좋은 환경이라고 생각이 들었습니다.

역하고 10분 거리에 학원가도 가깝고 역시 상권도 이용 할 수 있어 84기준 14억 초반대면 무조건 살 것 같은

단지였습니다. 여기는 가격만 맞으면 실거주나 거주 보유 분리 할 수 있는 단지로 생각합니다.

다음은 당산푸르지오, 여기는 일단 당산역하고도 도보로 15분 이상 떨어져 있고, 연식도 21년 된 구축이고

놀이터도 딱 하나가 있는데 너무 작은 놀이터가 있었다.

연세가 있으신 분들이 주로 보였고 젊은 분은 거의 없었던것 같았다. 학원가와 상권도 좀 떨어져 있고

주위에 주택가들이 있어서 균질성도 나빠보였는데 유일하게 좋은 점은 아파트 관리가 잘되어 있다는 점이었다.

아파트 외관이라든지 단지내 관리는 무척 잘되어 있었다.

그런데 가격적인 부분도 사실 메리트가 없다. 전고점이 13.5억 인데 12.5억이라 7%밖에 하락하지 않았다.

내가 살고 싶어 하지도 않을 뿐더러 자산가치도 없어 보여서 나라면 당산푸르지오는 사지 않을 것 같다.

다음은 당산 푸르지오와 여러면에서 비교되는 현대5차 인데,

지금 가격은 12.5억으로 당산푸르지오와 비슷하지만 전고점은 현대 5차가 15억으로 당산푸르지오 13.5억 보다

더 높았습니다.

이유를 찾아 보니 똑같은 구축이고 현대5차도 관리가 잘되어 있는데 주위 학원이라던지 상권이 더 가깝고

아파트 균질성도 푸르지오보다는 훨씬 좋았다. 그래서 푸르지오보다는 현대5차를 선호 하는게 아닌가

생각이 들었습니다. 놀이터도 여기가 훨씬 커서 젊은 부부들도 살 수 있겠다 생각이 들었습니다.

그런데 주위에 빌라라든지 연립주택도 다수 있어서 아주 좋은 아파트라고는 할 수 없어

실거주 보다는 투자로 가격이 더 싸지면 해볼 가치는 있어 보였습니다.

다음은 영등포구청역 가까운 당산삼성2차인데 여기서 부터 주위 분위기가 딱히 좋아 보이지는 않았습니다.

간간히 용접가게도 보이고 학원도 몇개 정도 있지만 나라면 여기서 애키우기 좋다고 말 할 수는 없을 것 같습니다.

영등포구청역하고도 큰도로를 건너서 걸어가야 하고 균질성도 떨어져서 좋은 곳이라고는 할 수 없으나

지금보다 84기준 1억정도 떨어져서 9억 정도 한다면 역시 투자로 고려 해볼 것 같습니다.

쌍용예가클래식 아파트는 생김새 자체가 중세시대 신전 같이 생겨서, 일반적이지 않아서 금방 질릴 것 같았다.

그래도 15년 정도 되서 삼성2차 보다는 연식면에서 앞서고 역하고도 그렇게 멀지 않고 , 주위에 대형 마트가

2개나 있어서 (롯데, 코스트코) 상기에는 불편함이 없을 것 같았다.

그러나 여기도 균질성도 떨어지고 학원가도 없어서, 애키우기에는 불편 할 것 같았다.

투자로서 20평대가 20%정도 전고점 대비 떨어졌기 때문에 여기도 투자로서 고려해볼만은 하다.

마지막으로 문래 자이 아파트 입니다. 24년된 구축이긴 하지만

아파트 자체가 웅장하고 단단한 느낌을 받았습니다.(같은 조원 열정님도 얘기 해주셨습니다.)

문래역 주위 자체가 용접이나 공장이 많아서 저가치 받고는 있으나, 이단지는 문래역 바로 앞에 있고

상권도 앞에 형성이 되있어서 (술집이 좀 있는게 흠) 내가 살고 싶다는 생각은 들게 하는 단지 였습니다.

아파트 안도 조용하고 관리도 잘되어 있었는데 당산래미안 4차보다 무려 1.9억 떨어져 있는 현재 매물가가

의문이긴 했습니다. (당산래미안4차 15.9억, 문래 자이 14억)

제 생각은 균질성과 학원가가 부족 하고 문래동 주위에 시설들 때문에 낮은 가치를 받는게 아닌가 싶습니다.

그래도 실거주나 거주 보유 분리로는 나쁘지 않을 것 같은데 아주 좋은 조건은 아닌 것으로 생각됩니다.

실거주 관점으로 봤을 때는

센트럴 아이파크 > 당산삼성래미안4차 > 문래 자이로 생각 됩니다. 가격만 충분히 내려오면 실거주나

거주 보유 분리로 생각 해볼 수 있을 것 같습니다.

투자로는

현대5차 > 당산 푸르지오 > 당산 삼성2차 > 쌍용예가 로 생각 해볼 수 있을 것 같습니다

이번 분임 / 단임은 조원 분들과 뜻 깉은 시간 이었고 오프라인으로 처음 봤는데

전에 만났것같이 너무 반가웠습니다. 같이 오래 월부에서 많이 배워서 투자자로 성장하면 좋겠습니다.