<단지개요>

<입지>

가. 교통 : 상왕십리역 초역세권으로 강남역까지 33분 소요(평일 출근시간 door to door기준), A등급

강남접근성이 특별히 우수한 것은 아니나 초역세권으로 2호선을 이용한다는 점에서 유리

3대 업무지구 중 시청역은 22분, 여의도역은 33분 소요로 일자리 접근성에 강점있음.

나. 학군 : 무학중(학업성취도 평가 80.6%, 특목고 진학률 3.6%) C등급이나, 학군지가 아닌 성동구에서는

3번째로 높은 학업성취도에 특목고 진학률도 가장 높아 나름 성동구 내에서는 경쟁력을 갖춤.

숭신초(학급당 학생수 22.1명, 6학년 학생수는 114명으로 1학년 학생수 167명 대비 약 32% 감소하여

학군지로서의 특징은 보여주지 못함. 그럼에도 초등학생 등 학령기 아동이 많이 보였음.

다. 환경 : 왕십리 뉴타운내 위치한 균질적인 택지, 1km이내 대형마트 2개점 위치, 2016년식의 신축대단지로

환경요인에 강점

라. 총평 : 왕십리 뉴타운, 초역세권에 위치하여 주요 업무지로의 출퇴근이 용이하며, 텐즈빌 1, 2단지와 함께 신축

택지로서의 모습을 보여 사람들이 선호할 만한 환경을 갖춤, 다만, 학군지로서의 모습은 보여주지 못해

학군 수요로 인한 유입은 적을 듯 함. 성동구 내에서는 옥수와 성수라는 압도적인 부촌이 자리하고 있고, 왕십리는 동네 자체가 브랜드 파워를 지닌 곳은 아니므로 교통과 환경적인 요인이 중요함.

<느낀 점>

도심권역에서 이 정도 규모의 신축 택지를 찾아보기는 어려워 균질적인 택지로서의 독점성을 지님.

단지내부는 동간거리가 넓고, 신축으로서 단지 상태 또한 양호하며, 쾌적한 느낌을 줌.

다만, 신축 대단지임에도 그 정도의 웅장함은 적고, 관리나 조경은 다소 미흡해 보이는 점도 있음, 그럼에도

교통과 환경적인 요인, 초등학교 인접, 고등학교를 품고 있는 특징 들을 고려시 사람들이 충분히 선호할만한 단지라고 생각됨.

<가격> 현재 전고점 대비 약 22% 하락하여 저평가 영역에 있는 것으로 보이며, 매전갭 약 4.7억원으로

기준가격 11.48억원 정도의 기준점을 잡고, 과감하게 협상해 볼 필요가 있음.

다만, 매임한 물건은 집주인에게 특별한 네고요인이 없어보여 다른 대안도 복수로 찾아볼 필요가 있음.

투자금 4.7억원으로 센트라스 26평형 보다 비교 우위에 있을 정도의 단지를 찾기 쉽지 않겠으나 배제하기도 어려워 앞마당을 더 넓혀갈 필요성이 있음.

<현장 분위기> 성동구 지역은 대체로 선호단지 위주로 매도자 우위시장으로 전환된 것으로 보임. 주말 매물보기 위한 예약이 많고, 가격협상이 어렵다는 전언을 듣고 있는 점 또한 비슷, 다만 강한 반등세가 나타나는 단지들보다 아직 제대로 반등하지 못하고 주춤하고 있는 단지들도 제법 보이며, 최선호 단지 들 외에는 급매 위주로 거래가 이루어지는 등 성동구 내에서 양극화 양상을 보이는 듯 함.

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