금호벽산
리모델링 진행상황 및 현재 거래현황
- 2021년 리모델링 인가를 받아 시공사로는 삼성, 현대 컨소시움 확정되었고, 건축심의 접수해놓고 현재 결과 기다리고 있으며, 조합원 동의 75%를 받아야 해서 아직 동의 진행 중이라고 합니다. 다른 단지 비해서 진행은 빠른 편이라는 것이 부동산 사장님 말씀이었습니다.
- 예상되는 리모델링 분담금은 84형은 2.3~2.5억, 59형은 1.7~1.8억 정도로 산정되었으나, 원자재가 및 인건비 상승으로 분양가도 상승하는 상황이라 분담금이 얼마로 확정될지는 미지수입니다.
- 84형 매물임장을 예약하고 부동산을 방문하였는데, 리모델링 후 평수가 상위 평형으로 업그레이드 된다는 사실을 부사님으로부터 브리핑 받는 과정에 알게 되었고, 그래서 제 경우엔 59형을 매수하여 84형을 얻으면 될 것으로 생각됩니다.
- 아실 실거래량을 보니 매매는 59형이, 전세는 84형이 주로 거래되나, 단지 규모에 비해 5월 현재 매매와 전세 모두 현재 거래량이 많지는 않은 것 같습니다.
- 재건축보다야 간단하고 빠르겠지만 리모델링도 분담금이 큰 변수이고, 매매가에 분담금까지 고려하면 쉽게 결정하기는 어려운 점이 있습니다.
단지 상태
- 밖에서 보기에는 너무 높은 지대에 서있어서 별로 끌리지 않았는데, 막상 단지 내로 들어가보니 생각보다 괜찮아서 놀란 단지였습니다. 저 언덕을 매일 어떻게 오르락내리락 하지 싶었는데 단지 입구의 상가를 통해 엘리베이터를 타고 편하게 단지가 위치한 언덕까지 올라갈 수 있었고 (등산 불필요), 밖에서 보는 것과 달리 단지 내부는 평탄화가 매우 잘되어 있고 경사가 거의 없어 마치 마추픽추(공중도시?) 같은 느낌이었습니다.
- 집을 보러 갔다가 거주민 할머니께 아파트가 너무 높은 지대에 있는데 여기 사시는 것이 어떠시냐고 여쭤봤더니, 단지 내에는 언덕이 전혀 없고, 산책로, 상가, 마트 등도 단지 내에 모두 잘 갖춰져 있으며, 학교나 구민회관에서 단지까지 셔틀버스도 다녀서 실거주하기엔 아무 불편함이 없고, 지대가 높아 조용하고 공기가 좋은 것이 오히려 장점이라고도 하셨습니다. 단지 내에서 아이들도 많이 마주칠 수 있었고요.
- 5호선 신금호역에서 지근거리에 있는 단지는 아니지만 직접 걸어보니 10분 정도 소요되는 것을 확인했고, 단지 내에 마을버스가 들어오는데다 대단지라 마을버스 정류장도 6개나 되어 생각했던 것보다는 양호한 교통입지라 생각됩니다.
센트라스 & 텐즈힐1, 2
- 성동구의 가파른 언덕 지역에 위치한 단지들을 힘들게 오르내리다가 드디어 만난 왕십리뉴타운의 완벽한 평지는 놀라움을 자아내기 충분하여 할렐루야를 외쳤습니다.
- 성동구의 교통 입지**를 보면 무려 5개 노선이 지나가는데 그 중 최고는 뭐니뭐니해도 2호선이겠고, 출퇴근으로는 상왕십리역을 주로 이용하겠지만, 지하철 노선 중 가장 많은 노선이 교차하는 왕십리역에서도 멀지 않아 왕십리역 주변의 재개발이 진행될수록 가격 상승의 영향을 받을 수 있을 것 같습니다.
- 중학교가 없다는 것이 유일한 단점이지만, 부동산 사장님께 여쭤보니 현재 도선고등학교의 학생수가 학급당 15명 정도밖에 되지 않고, 고등학교는 특수고 등 반드시 해당 지역 내에서 다니지 않는 경향도 많아 근처의 중학교와 위치를 바꾸거나, 아니면 중학교/고등학교 통합 운영도 교육청에서 고려 중이라고 합니다.
- 단지 전수조사를 했던 5월 14일 무렵만 해도 센트라스 59형은 전고점 대비 22% 하락했던 걸로 기억하는데, 부동산을 직접 찾아가봤더니 2주만에 센트라스, 텐즈힐1, 텐즈힐2 모두 거래도 활발했고, 전세가와 매매가가 모두 빠르게 오르고 있었습니다. 예약을 하고 보러 갔던 집은 집주인이 갑자기 시세를 따르겠다며 방문 전날 가격을 2천만원 더 올려 당황하기도 했습니다.
- 교통입지가 워낙 좋은데다 아직 10년도 안 된 준신축들이라 계속 인기가 지속될 듯하고, 땅의 가치가 있으니 시간이 지나 구축이 되어도 가치를 유지하겠지만 매수기준가를 많이 웃돌아 부담이 되고, 하지만 거주만족도는 꽤 높을 것 같아 적잖은 고민이 됩니다.
** 성동구의 교통 입지 **
2호선 - 상왕십리, 왕십리, 한양대, 뚝섬, 성수 (5개역)
3호선 - 금호, 옥수 (2개역)
5호선 - 신금호, 행당, 왕십리, 마장, 답십리, 장한평 (6개역)
수인분당선 - 왕십리, 서울숲 (2개역)
경의중앙선 - 옥수, 응봉, 왕십리 (3개역)
매물 임장 비교
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