노량진 우성, 신동아리버파크 현장방문 [내집마련 중급반 8기 15조 천우풍운]

■ 지역 & 단지선택

분당 수내, 강동구 고덕지역을 염두해 두고 지금까지 지금까지 강의를 들었지만

지난주 분당 파크타운 매물임장을 다녀온 후에도 부동산 사장님과 전화로 많은 얘기를 나누고

여러명의 대출상담사와 얘기해 보았지만 현시점에서 내 조건으로 파크타운은 매수가 불가능한 것으로 판단되었다

(현재 전세를 준 집을 매도 or 전세를 준 물건의 담보대출을 후순위로 끌어다 써야하기 때문)

강의를 듣고 현재 전세를 준 인천의 집의 매도를 고민하게 되었지만

현재 가용한 자금 내에서 지금까지 배운 내용을 바탕으로 서울 단지들의 시세따기 부터 다시 시작하였고

아래와 같은 기준에 따라 노량진 우성아파트를 현장방문 대상 단지로 선택하였다.

1. 종전 최고가 대비 20% 하락한 지역
2. 대출 없이 종자돈 만으로 거주, 보유 분리가 가능해야함 (취득세, 중계수수료, 인테리어 비용 포함)
3. 지하철로 강남 출, 퇴근 1시간 내로 가능한 지역
4. 초등학교에 가까운(10분 이내)
5. 30평대 구축 or 25평 신축
6. 주변 개발호재가 있어 상승여력이 있다고 판단되는 곳

나는 약 8~10년전? 9호선이 개통을 하며 한창 골드라인 주변지역이 각광받던 시기에 와이프와 노량진의 임장을 왔었으며 경동윈츠리버, 본동 삼성래미안, 신동아리버파크 25평 아파트의 매물임장을 했었기에 전혀 낮선 지역은 아니었다.

하지만 당시에도 구축이었던 단지들은 염두해 두지 않았었고, 이번 기회에 위 조건에 맞는 노량진동의 단지들을 조금 더 자세히 들여다 보고자 하였다.

■ 임장 준비

현재 매물로 나와있는 지역 중에 조건에 맞는 단지는 노량진 우성 33평 뿐이였으며,

부동산 방문전에 전화로 약속을 잡고 보고자 하는 물건을 정하고 예약을 하였다.

그리고 아래와 같이 매물 summary를 하였다.

또한 아래와 같이 체크리스트를 만들어서 매물이나 단지를 보며 체크하고자 준비하였다.

■ 임장

1번 매물은 현장 방문전 네이버부동산에서 확인했을때, 매물을 내려 놓은 상황이었고 부동산을 통해 들은 바로는 매도자가 부동산이 오를 것 같다는 뉴스를 보고 매물을 거두고 매매를 망설이는 상태라고 하였다.

하지만 다행히 미리 약속을 했기에 물건을 볼 수 있었다.

해당 매물은 현재 임차인이 거주 중이고, 26년 6월까지 갱신청구권을 사용하여 임장일 당일 계약 연장을 한 매물이었다. 2년전 부분 수리 되었고 아기를 키우는 집으로 집상태가 양호했다. 하지만 탑층으로 다용도실 쪽에 탄성코팅이 모두 들떠 있었고 싱크대 쪽 바닥에 곰팡이가 올라왔던 흔적이 있었다. 그리고 현재 세입자에게 겨울에 집이 따듯한지 물어봤을때 답변이 개운치 않았다.

구축 탑층이고 천장 단열재가 두텁지 않을 것이고 균열 등으로 결로 및 외풍 뿐만아니라 누수가 있을 것으로 추측할 수 있었다.

2번 매물은 현재 세입자가 7월 중순에 나가고 새로 전세를 맞춰야 하는 물건으로 세를 맞춰야 하는 시간이 너무 촉박하다고 판단되어 방문하지 않았고

3번 매물은 현재 집주인 거주 중이며 전세로 전환하며 매수할 수 있는 물건이었으나 집주인이 집을 비운 상태로 오래 기다려야 했으며 1번 매물과 같이 탑층이여서 미련없이 방문하지 않기로 했다.

부동산에서 우성아파트 옆 본동 한신 휴플러스와 신동아리버파크의 매물을 추가로 보여주었으며

신동아리버파크의 매물이 마음에 들었지만 가격적인 부분에서 위 매수기준에 부합하지 않았다.

부동산 사장님과 매물을 둘러보고 부동산에서 얘기하며, 현재 분위기와 각 단지에 대한 정보를 많이 얻었으며

최근 전세 물건을 찾는 사람들이 많아 매우 바쁘시고 매매거래도 분위기가 올라오고 있다고 하셨다.

부동산을 나와 노량진 우성의 단지를 둘러보았다. 연식이 있긴 했지만 단지가 깔끔하게 관리되고 있었고

지하주차장이 연결되어 있고 아이들도 많이 있어 실거주에 문제 없는 아파트라고 생각이 들었다.

하지만 아파트를 두르고 있는 옹벽 및 언덕이 있어 영본초등학교 통학은 삥 돌아가야 하며

10분 이상의 오르막길, 내리막길로 초등학교 저학년에게는 쉽지 않아 보였으며

신동아리버파크의 영본초 배정동(703동 ~ 708동)과 통학 거리상의 큰 메리트가 없어보였다.

이후 신동아리버파크 단지를 임장하고 상도역으로 도보로 이동하며 분위기 임장을하고

상도역에서 노량진역까지 약 30분간 도보로 이동하며 분위기 임장을 하였다.

■ 느낀점

지난주 분당 임장에 이어 노량진동 임장을 하며, 부동산 사장님들께 정말 많은 부분을 배우게 된다.

막상 단지에 도착하면 어디 어떤 단지가 있고 어떤 환경이고 현재 시장 상황이 어떤지 등등 부동산 사장님의 브리핑을 거치면 정리가 되어 머리 속에 입력된다.

노량진, 상도역, 장승배기역 일대는 좋은 지역이라는 생각이 든다.

노량진역 오른쪽으로 뉴타운 단지들이 관리처분 인가를 받아 재개발의 속도를 내고 있고,

고시원, 고시학원 들이 최근 공무원 인기가 시들 & Online수강으로 변경되며 노량진 학원가의 변화가 있을것 같고

9호선, 7호선으로 강남 접근성이 뛰어나고 여의도 용산 강남 삼각형 안에 들어오는 입지이다.

또한 기존 구축 아파트 사이사이로 신축아파트들이 들어오고 장승배기역 쪽으로 행정타운이 건설중, 노들섬 개발등 발 등으로 구축 아파트 가격에도 영향을 미칠 것으로 생각된다.

아쉬운 점은 학원가라고 할 곳이 없고 언덕지형이 많아 통학 및 주거의 불편함이다.

하지만 입지가 많은 것을 상쇄하며 노량진 학원가가 혹시나 입시학원으로 탈바꿈한다면??영등포구, 동작구의 많은 학원 수요를 받쳐주지 않을까??하는 생각을 들게한다.

마지막으로 월부 강사님들께서 강조하시는 잃지 않는 투자, 기준과 원칙의 중요성을 느낀다.

신동아리버파크의 매물을 매수할 마음으로 10.5억에서 10.3억까지 네고를 해보았지만 10.45로 네고가 불가능했다.

내가 방문한 날, 나를 포함하여 10팀이상 해당 매물을 방문했다고 부동산 사장님을 통해 들었다.

모든 부분이 맘에 드는 매물이어서 마음이 흔들리고 조급해 졌지만 내가 사전에 조사하지 않은 단지이기도 했고 조금더 나에게 맞는 물건을 기다려 보기로 했다.

주말이 지나서 네이버 부동산을 통해 해당 매물이 아직 거래가 되지 않음을 확인했고 해당 물건 외에

조금 더 알아 볼 만한 물건들을 몇개 더 찾았다.

아무리 전세 매물이 없고 매매가가 꿈틀거려도 강의를 통해 배운 기준과 원칙을 지키는 것이 중요함을 느끼게 되었다.