성동구 청계벽산/ 금호벽산/ 행당대림 현장 방문 과제

<청계벽산>

상왕십리역에서 도보로 10분 내외.

동간 거리가 넓고 쾌적했으며, 평지였다.

주말 아침임에도 놀이터는 아이들과 부모들이 자주 보였으며

지상주차지만 이중주차가 아니라 hell주차 정도는 아니었다.

예상했던대로 텐즈힐과 센트라스와 모두 가까워

그곳의 인프라를 걸어서 이용할 수 있을 것 같다.

초등학교는 도보 5분 거리에 서울동명초등학교가 있지만

'굴다리'를 위험하게 지나야하며

바로 옆 "축산시장"(비선호시설)이 있고 실제로 냄새도 난다고 한다.

중학교는 "축산시장"을 건너서 걸어가야 한다.

학군을 생각하면 아이들을 키우는 부모님 입장에서는 좋은 거주환경은 아니다.

ㅡ시세: 매전차 4억(27평 기준)

*세대수가 많음에도 실제 거래내역을 보면 올해(2024년)에 거래량은 별로 없고

매물은 전체 단지에 53개 가 쌓여있다. 선호아파트는 아닌 것으로 예상된다.

<금호벽산>

차 진입로가 건너편 삼성래미안과 두 개로 나뉘는 것이 인상적이었다.

단지내에 들어서니 대형세대를 품은 단지라는 느낌이 들었고

관리가 잘 된 구축아파트(연식 2001년)였다. 분당이 1990년대 초에 지었다는 점과 비교해서

2001년 연식이면 10년 차이가 나는 데도 불구하고 단지의 구성은 크게 개선되어있다는 느낌을 못 받았다.

매물임장을 통해 내부 구성을 확인해보는 것이 좋을 듯 하다.

단지내 엄청난 언덕길이 연이어 존재했다.

단지가 크고, 단차가 있어서인지 마을버스 정류소가 단지내에 형성되어 있었으며

주민 입장에선 가까운 거리도 마을버스를 이용하는 것이 나은 듯해보였다.

후문쪽으로 3층 이상의 상가가 있었고 건너편에 한살림마트가 있어서

장보기에는 편하겠다 생각은 들었다.

다만 3층짜리 상가가 크게 활성화된 느낌이 아니라 구축의 상가였다.

힐스테이트쪽으로 나오면 신축의 상가와 학원가&카페가 존재해서

마을버스를 이용하거나 도보로 충분히 이용하기 좋아보였다.

우리 조가 휴식을 취한 COMPOSE COFFEE부근이 높은 건물은 없지만

학원가가 형성되어 있고, 금북초등학교의 학급인원과 가장 가까운 광희중의 학업성취도율이 나쁘지 않아

초등생과 중등생이 있는 가족단위가 살기 좋겠단 생각이 들었다.

ㅡ시세: 매전차 4억 (26평 기준)

청계벽산와 같이 1000세대 이상

but,

거래는 더 활발한 것으로 보인다.

<행당대림>

금호벽산과 마찬가지로 2001년식.

임대주택(복도식)의 외벽상태와 관리상태를 제외하곤

단지 내 관리는 무난한 수준이었다.

(건너편 행당한진타운은 더 칼같이 관리가 되는 느낌)

5호선 초역세권이고 미리 알아본 바에 의하면

강남과 종로광화문 업무지구로 이동하는 시간이

최상이다.

또한, 5호선 행당역 바로 앞에 대형마트가 있고

빌라에 주민들이 필요한 상권과 학원가가 형성되어 있었다.

단차-

우리가 내리막길 위주로만 다녀서 간과한 것 같지만

건너편 행당한진에서 보니 아파트단지 내 단차가 상당했다.

동간거리는 쾌적했다.

대단지가 주는 생활편의성이 확실히 있다.

ㅡ시세: 3억3천(25평 기준)

3000세대 이상이라 매물도 세자릿수로 있다.

행당동 전체가 균질성이 굉장히 좋은 편이다.

(행당대림과 브라운스톤 뒷편으로 빌라가 형성되어 있긴 하다...)

학군은

서울행형초등학교(19.4명)배정. 초품아라고 할 수 있고,

무학중이 길 건너 근처에 있다.

정리:

<땅의 가치;입지>

2급지 성동구의 독점입지가

교통과 환경. (학군X 직장X 혹은 case by case)

-순위-

1.행당대림: 교통이 매우 우수 / 환경(대형마트와 학원가 존재) / 학군(무난)

2.금호벽산: 교통(마을버스와 경유가 있지만) 우수 / 환경(단지 크기에 비해 작은 상권이 아쉽지만 주변에 학원가와 상권형성되어있음 확인)/ 학군(셋 중 가장 우수)

3.청계벽산: 교통 2호선 근처이지만 도보시간이 좀 걸림. 우수 / 환경(Entersix와 왕십리뉴타운의 인프라 이용가능 ) / 학군 많이 아쉬움(비선호시설이 학교와 단지 사이에 있으므로)

->매물임장 필요함! 행당대림과 금호벽산이 같은 연식(2001) 내부가 청계벽산에 비해 얼마나 좋을지 20평대를 기준으로 비교해보면 좋을 것 같다.

<자산가치>

전고점 기준으로 비교하자면

행당대림>금호벽산>청계벽산

결론:

땅의 가치와 자산가치를 놓고 비교했을 때 행당대림>금호벽산>청계벽산으로 보인다.

매물임장은 행당대림, 금호벽산으로 꼭 가보자!