안녕하세요
행복한 투자자를 꿈꾸는 윤우아빠v입니다.
3주차 과제 입니다.
2주차 때, 분임을 하면서 전고점 대비 20~25%하락 한 단지를 살짝살짝 들어가 보고
이번 3주차때 조원들과 함께 다시한번 방문하였는데
역시 많은 사람들의 의견을 들어야 한다는 생각을 하였습니다(임장은 함께!!)
(부마님 조장님께서 그려주신 동작구 8개 단지~~ 정말 감사합니다~~)
1) 금강KCC
교통 : 4호선의 도보권이라 너무 좋았지만 약간의 오르막이 있었다. 하지만 충분히 도보로 이용할 정도로 좋았다.
학군 : 바로 뒤에 초등학교가 있어 아이들 보내기에 매우매우 좋아 보였다.
환경 : 주변 신축으로 인해서 균질성이 좋았으며, 도로가 잘 정비 되어 있었다.
단지내 : 주변에 비해 연식이 조금 있어 보였지만, 답답한 느낌도 없고 단지내 평지였다.
총평 : 동작구에서 이 정도 오르막은 기본이라고 생각했다. 바로 옆에 서초가 있어서 그 커뮤니티를 잘 이용할 수 있을 것 같다. 매우매우 좋아 보였으며 충분히 선호 가치가 있을 것 같다! very good
2)이수 프루지오 더 프레티움
교통 : 4호선 큰길을 따라서 앞쪽으로 가면 충분히 도보권이다. 길게 늘어져 있어 4호선 큰길로 쉽게 나올 수 있다.
학군 : 동작 KCC와 비슷한 학군을 가지고 있어서 매우 좋다.
환경 : 신규 택지라 그런지 거주하기 매우 좋아보이며 깔끔하다. 특히 도로도 깔끔했다. 커뮤니티도 굿
단지느낌 : 생각보다 고층이 아니였다. 웅장한 느낌은 덜했다. 고도제한인가?
총평 : 갖고 싶다. 택지가 아니라서 제외 하였지만 3급지에서 입지의 가치가 중요하니, 특히 교통이라며 매우 굿
3) 동작삼성래미안
교통 : 도보로 7호선을 이용하기에는 너무 멀다, 버스가 있어서 앉아서 갈 수는 있지만 이용객들이 매우 많다. 또한 버스로 쫌 가야 한다는 느낌이 들었다.
학군 : 웅장한 초등학교가 있지만 거리가 멀다..심지어 오르막?
환경 : 이것도 택지라고 해야하나? 아파트 들이 많이 모여 있기는 하나 가장 안쪽부분이다.
단지느낌 : 연식에 비해 관리가 많이 아쉽. 래미안 이기는 하나 오르막에 계단으로 되어 있다. 단지간의 거리는 멀어 쾌적하기는 하나 너무 안쪽이다.
총평 : 교통이 중요한 상황에서 약간의 단점들을 모두 가지고 있다. 뛰어난 장점이 없어 주변 아파트의 수요를 빼앗길 것 같은 느낌이다.
여기까지 선호도 2) 1) 3) 순
1) 20평대라면 동작금강 KCC 너무 세대수가 작아서(21세대) 선호도가 떨어진다.
2) 30평대라면 어느정도 비슷한 선호도를 갖고 있으다.
3) 21년도 부터 동작금강KCC 의 전세가가 더 높았다 - 21년도 푸르지오가 들어오면서 환경이 좋아졌을 듯
결론 내집마련이라면? 동작금강KCC 30평대를 선택할 듯 하다. 난 초딩 자녀가 중요하니
목표 매수가 10억!!
4) 동작현대아이파크
교통 : 역까지 거리가 멀어 도보로는 힘들 것 같다. 가는길이 오르막이 조금 있었다.
학군 : 바로 옆에 초등학교가 있어 아이키우기에는 좋을 것 같다. 동작에서 초품아가 굉장히 희귀해서 어느정도 선호할 듯.
환경 : 주변 상권 균질성이 매우 떠어졌다. 법당, 카센터등 정문에 보이는 균질성이 안좋아 보임
단지 : 평범한 느낌이였다. 넉넉하지도 빽빽하지도 않는/
총평 : 동작현대 보다는 역시 상도 더샵1차가 좋아보였다. 전체적인 장점은 초등학교 밖에 없었다. 역까지 거리가 많이 아쉬었다.
5) 상도 더샵1차
교통 : 상도역까지 충분히 도보로 다닐 수 있는 거리였으며, 주변 상권도 나쁘지 않았다.
학군 : 역시나 초등학교를 품고 있어서 너무 좋았다. 안전 바가 매우 인상적이였다. 작은 길을 건너야 하지만 동작에서 이만한 거리가 없다. 오르막도 아주 조금만 심함ㅎ
환경 : 대단지라 그런지 주변에 상가가 많았다. 택지 느낌은 아니더라도 신축 등으로 인해 깔끔했다. 2차와의 연결성으로 인해 주변 인프라 괜찮음
단지느낌 : 녹지느낌이 매우매우 좋았음 주변으로 산책도 가능했으며 울창했다(관리좀 아쉽) 단지 자체는 짱짱한 느낌이 많이 드었다.
총평 : 이동네 선호도 매우 좋아보였다. 신축은 아니더라도 아이들이 많았으며, 매우 많이 충분히 선호도가 있어 보였다.
6) 신동아 리버파크
교통 : 장승배기 역까지는 매우 좋았으나 뒷 단지로 갈 수록 거리가 조금씩 멀어진다.
학군 : 초등학교가 너무 멀다.. 학교 어떻게 다니지 걱정 안보임
환경 : 구축 대단지라서 그런지 상가가 매우 잘되어 있고 주변에 공사를 많이 하고 있어서 환경이 더더욱 좋아질 듯하다. 전형적인 구축느낌이 많이 들어서 나이드신분들이 많이 보이긴 했다.
단지느낌 : 크고 운장하고 넓다. 관리도 잘되어 있고 공원도 있어 구축 치고는 짱짱한 느낌이였다.
총평 : 가성비로 살기 좋아보였다. 대단지라 어느정도의 수요를 이낄 듯하였다. 아이를 키우는 자녀에게는 선호도가 아무래도 떨어질 듯 했다. 그래도 역과 세대수를 무시하지 못할 듯
여기까지 선호도순 5) 6) 4) 순
1) 신동아 리버파크의 20대는 복도식에 방이 2개라 선호도가 떨어진다.
2) 역시 상도 더샵 1차가 좋다
3) 상도아이파크는 30평대라도 20평대인 상도 더샵1차와 비슷하다.
결론 내집마련이라면 상도아이파크, 신동아리버파크 30평대보다는 상도더샵 1차 20평대를 선택할 듯
상도더샵 1차 20평 목표 매수가 9억대 후반
7) 대방성원
교통 : 신림선으로 7호선을 이용하며 특히 여의도와 매우매우 가까운 장점을 가지고 있다.
학군 : 동작에서의 학군지로 초등학교도 가까이 있으며 중학교의 학업성취도가 매우 높은 동네이다.
환경 : 단지도 넓고 아이들 학원도 많으며 상권이 매우 잘 발달되어 있었다. 주변에 먹을거리도 많으며 영등포와 인접되어 있어서 많은 상가들이 보였다.
단지느낌 : 대단지라 그런지 매우 넓직넓직하게 되어 있었다. 세대수도 많아 관리도 잘 되어 있는 느낌이였다.
총평 : 전체적인 선호도가 있어보인다. 아이들 키우는 사람이라면, 중학교 학군지라면 매우 좋아 보였다.
8) 대방대림
교통 : 대방역까지 도보로 가능하며 입구쪽은 약간 오르막이지만 그래도 평지로 교통을 이용할 수 있다.
학군 : 역시나 학군지로 초등학교 보내기도 매우매우 좋아보였다.
환경 : 뒷쪽에 공원등으로 매우 쾌적했으며 동간 거리도 넓었다. 상가도 옆 대단지를 이용할 수 있었으나, 주변에 상권이 성원보다는 약하다.
단지느낌 : 짱짱하다 30평대 이상으로 이루어져있어서 좋았으며, 곧 도색을 할 것 같았다. 구축느낌은 확실히 든다
총평 : 대방 성원보다는 선호도가 아무래도 떨어질 듯하다. 대방성원과 경쟁하면 질 듯
여기까지 선호도 순 : 7 > 8 순
1) 20평대가 복도식인 단점이 있다
2) 30평대로 비교하면 대방대림이 훨씬 선호한다.
3) 이 동네는 30평대를 더 선호할 듯하다. 만약 매수한다면 30평대를 매수해야 할 듯(투자금이..)
4) 대방대림이 좋다
동작 KCC 30평 vs 상도더샵1차 20평 vs 대방대림 30평
최종선택 : 상도더샵 1차 20평
이유
1) 동작구는 선호 학군은 있지만, 단순히 학군만으로 동작구를 선택하는 수요는 없을 것 같다.
2) 교통이 중요한, 특히 강남접근성이 중요한 동작에서는 7호선이 의미가 있을 것 같다.
3) 동작 KCC의 경우 세대수가 적어 환금성이 많이 떨어질 것 같다.
4) 신혼부부와 영유아를 키우는 30~40대의 경우 초등학교 인접성과 주변환경, 교통이 중요할 듯
5) 지속적인 전세를 세팅해야 하는 상황에서 90년대의 완전 구축보다 그나마 연식이 좋은게 나을 듯
이런 이유로 상도더샵 1차가 20평 대이긴 하지만 가장 선호도가 있을 듯하다.
추후 거주분리를 하더라도 상도더샵에서 가장 살고 싶다. 20평대라도~~
<상도더샵 1차 20평>
전저점 9억 3500만원
전고점 12억 9000만원
매매호가 11억(-15%) ---- 희망회로 매수가 9.5억
전세호가 6억 ---- 희망회로 전세가 7억
투자금 5억(좀 드네?) ---- 희망회로 투자금 2.5억
느낌 : 전저점에서 다소 회복하였고 10억 중반에서 상하반복 중, 전세 6억대 상하반복 중
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