안녕하세요, 헤윰입니다
저희 조는 성동구를 함께 임장하게 되었는데요,
아무래도 대부분의 조원들이
원하는 곳이기도 하였고,
중복적으로 보고싶은 단지들을 추려
약 1년만에 성동구를 다시 방문하게 되었습니다
방문 순서는 서울숲한신더휴 -> 센트리스 -> 한신무학 -> 왕십리자이 -> 왕십리풍림아이원 -> 행당대림 -> 행당벽산 -> 금호두산 -> 래미안옥수리버젠 / e편한파크힐스 로, 성수생활권에서 시작하여, 왕십리 뉴타운, 왕십리 생활권, 행당 생활권, 금호동 생활권, 랜드마크단지까지, 성동구의 큰 분위기들을 느낄 수 있도록 진행되었습니다
1. 서울숲리버뷰자이 (18.08 / 1,034^ )
- 행당동 시세리딩단지 / 행당초 배정 (도보 10분)
- 25평 (150^) 15.3억/9.1억, 33평 (578^) 18.5억/10.5억
: 25평 투자금 약 6억, 33평 투자금 약 8억
: e편한세상파크힐스와 동일한 가격대, 과천 신축 대장 급 가격형성 -> 선호도 파악 필요..
- 성동소방서 근처이며, 경의중앙선 철도와 인접해 일부 소음은 감안해야 함
- 101동 등 앞동은 일부 한강뷰 보일 듯 , 스카이라운지 있음
- 단지 상가는 빈약하며, 왕십리 역 상권 이용이 인접한 이유가 반영되었을 듯
- 주변 라체르보푸르지오써밋 (2025^) 입주로 인해 입지 개선 될지도..?
2. 센트라스 (16.11 / 2,529^)
- 왕십리뉴타운 내 텐즈힐 단지와 함께 약 5,400세대로 한 생활권 형성
- 숭신초 (22.2명) 배정 - 길 하나 건너면 됨
- 텐즈힐 1단지 25평 13.7억/8.1억, 32평 15.3억/9.4억
- 텐즈힐 2단지 26평 12.3억/7..5억, 33평 14.4억/9.0억 (24평은 방2/화1 계단식임)
- 센트라스 25평 13.2억/7.8억 33평 16.5억/8.7억
: 25B는 4bay + 부엌 내 발코니 있음 / 그 외 발코니없고, 2~3bay는 1억까지도 호가 차이남
: 25평 투자금 약 6억, 33평 투자금 약 8억
- vs 사당동 로이파크 (13억/7.5억) : 오히려 강남과 더 접근성이 좋고, 4/7호선 더블역세권
- 17평 (144^)부터 있음 (방1/화1/계단식)
- 입구 쪽 임대동들이 반겨주긴 하지만, 텐즈힐보다도 역세권으로 가깝고, 주변 상권질도 괜찮음
3. 한신무학 (89.03 / 480^)
- 무학초배정 (초품아), 어르신
- 27평 (141^) 8.2억/5억 (방3/화2/계), 34평 (114^) 11.0억/6.5억 (방3/화2/계)
: 27평 투자금 3.2억, 34평 투자금 4.5억
- 22평 90세대가 있는데, 방2/화1 계단식으로, 연식대비 계단식으로 지어짐
- vs 동작구 신동아리버파크 (01.02/1,696^/26평/방2/화1/복) -
-> 전고점은 신동아리버파크가 더 높고, 연식도 좋고, 강남접근성도 더 좋고, 7호선 역세권이나,
초등학교가 매우 멀고 (공사중인 노량진뉴타운 지나야함,, 동 별 다름), 복도식인 건 감안 필요.
- 상왕십리역에서 계단 or 엘리베이터로 바로 역에서 연결되는 장점
- 주변 환경은 별로고, 위치보고, 가성비 있게 접근 가능한 아파트
4. 왕십리자이 (17.07, 713^)
- 꽤 먼 무학초 배정인데, 셔틀버스 정류장으로 등/하교
- 무학중 다수 + 동마중 일부 배정 (근처 아파트와 같이 배정되어 균질성 나쁘지 않음)
- 24평 (229^) 12.0억/7.5억, 34평 (151^) 13.7억/9억
: 24평 투자금 4.5억, 34평 투자금 약 5억으로 같은 투자금이면 34평이 싼 편
- 전세가가 서울숲리버뷰자이 25평과 동일한데, 매매가는 더 싼 상황 -> 서울숲리버뷰자이보다 우선검토
- vs 상도역롯데캐슬 : 학교가 좀 더 멀긴하나,, 7호선 역세권 (12.3억/7.5억)
- 언덕대비 단지 평탄화, 주변 단지 상가도 부족한 게 아쉬우나, 비역세권이나, 브랜드/대단지/신축이 커버함
5. 왕십리풍림아이원 (04.11 / 758^)
- 무학초 (꽤 멈, 혁신, 17.6명) : 101동 ~ 105동 배정
- 금북초 (큰 길 건너야함 19.8명) : 106동 ~ 115동 배정 - e편한세상금호파크힐스도 같은 곳 배정
- 22평 (339^) 9.2억/5.8억(방3/화1/계), 31평 (280^) 9.95억/6억
: 22평 투자금 약 3.5억, 31평 투자금 약 4억
- vs 인왕산현대 (00, 946^, 33평 (9.0/6.2억), 홍제삼성래미안 (00, 474^, 9.0억/5.5억)
--> 그래도 4급지 중간 생활권보단,, 왕십리 쪽이 나은 듯 -> 3억으로 더 좋은 거 찾아보기
- vs 흑석동양 8.5억 (03.11, 423^,24평/방3/화1/계) -> 지금은 흑석동양이 좀 더 저평가인듯
- 연식대비 단지 관리가 꽤 잘되어 있고, 생각보다 아이들이 많이 뛰어놈.. (자전거타기좋게 생김..)
- 헬스장, 실내골프장, 구립어린이집 등 커뮤니티 시설있음
- 주변 경사가 다르긴 하지만, 아파트 밀집으로 조용하고, 균질성이 좋은 편
6. 행당대림 (00.12 / 3,404^ / 임대 1,005^)
- 행현초 (혁신. 19.4명) : 나머지 (112~113동, 115동, 118~135동)
- 금북초 (큰 길 건너야함, 혁신, 19.8명) : 101~111동, 114동, 116~117동 (대부분 임대동)
- 25평 (705^) 9.5억/6.2억 (방3/화1/복) 31평 (1,034^) 12.0억/7.5억 (방3/화2/계)
: 25평 투자금 약 3.5억, 31평 투자금 4.5억
- 임대동과 일반동 간의 분위기 차이가 어마무시하게 남, 단지 경사가 꽤 심한데 유동인구 많음
- 앞동/뒷동에 따라서 상왕십리역과 행당역 접근성이 달라지므로, 동 별 선호에 맞게 선택 필요
- 행당역으로 내려오면, 행당역과 상권 이용이 용이하며, 왕십리역까지 가는 버스도 괜찮음
7. 행당한진 (00.11 / 2,2123^)
- 행현초 (혁신, 길 건너야함. 19.4명) : 나머지
- 금북초 (큰 길, 경사, 혁신, 19.8명) : 201~204동, 101동, 103동, 108~109동
- 26평 (748^) 10.5억/6.3억 (방3/화1/복), 32평 (805^) 12.5억/7.5억 (방3/화2/계)
: 26평 투자금 4억, 32평 투자금 5억 --> 행당대림보다 더 많이 든다..!
- 행당대림보다 임대가 없고, 입구에서 반겨주는 엘리베이터로 단지 자체는 평탄화가 되어있음
- 연식대비 깔끔 관리, 임대가 없고, 행당대림보다 전고점이 높은 이유가 있음
-> 그래도 1억 까지 차이 보일 정도는 아니지 않나..
- vs 광장현대파크빌10차 (00.08, 1170^, 24평, 11억/6억) -> 파크빌 깎아서 해볼 듯
- 서울숲리버자이 > 센트라스, 텐즈힐, 왕십리자이 >행당두산위브 > 행당한진 > 풍림아이원 > 한신무학
8. 금호벽산 (01.12 / 1,707^)
- 나머지 (101~103동, 201~202동)
- 금북초 (큰 길, 경사, 꽤 멈, 19.8명) : 501~505동 (임대), 301~305동, 203~206동, 105동~111동
- 26평 (409^) 9.1억/5.5억 (방3/화1/복) 32평 (604^) 11.5억/6.5억 (일반구조), 33평 (98^)
- 역 가까운 쪽은 임대동으로 둘러싸임,, 금호동에서 후순위 구축
- 일반 90년대 아파트와 비슷한 대단지 컨디션, 워낙 커 접근가능한 상권도 다름
9. 금호두산 (94.09 / 1,267^)
- 금옥초 (혁신, 17.3명, 경사를 내려가야함)
- 24평 (335^) 9.3억/5.0억 (방2/화1/복), 29평 (방3/화1/복) 31평 (265^) 10.9억/6.5억 (방3/화2/복)
: 24평 투자금 4.5억, 29평 투자금 4.5억, 31평 투자금 4.5억으로 동일함
- 30평대도 복도식으로 되어 있는게 아쉬운데, 초역세권, 경사가 심해 앞동/뒷동 선호 차이 큼
- 일단 내려오면 금호역 초역세권,, 가격차이가 안나는 지금은 앞동 중심으로 보기
10. 래미안옥수리버젠 (12.12 / 1,511^)
- 금옥초 (혁신, 17.3명) 배정인데, 생각보다 길이 복잡함
- 24퍙 (700^) 14.5억/8.0억 33평 (600^) 19.0억/10억
: 24평 투자금 6.5억, 33평 투자금 9억
- vs 광장현대파크빌10차 (00.08, 1170^, 33평, 15억/8억)
-> 파크빌의 위상이 엄청난 걸 볼 수 있음,, 옥수 브랜드와 광장 학군... 조건 좋은걸로..하면 되지않을까
- 공실없이 탄탄한 단지 상가로, 학원/카페/필요시설/경찰서 등 필요한 모든 걸 집약해놓음
- 일부 앞동은 한강이 보일지도... 연식만 빼면 e편한세상파크힐스보다 모자랄 게 없다고 봄
- 단지가 단차가 있지만, 1층 단지상가부터 아파트 꼭대기까지 모두 엘베 이용 가능
11. e편한세상파크힐스 (16.11 / 1,976^)
- 금옥초 (혁신, 17.3명) : 나머지
- 동호초 (초품아, 혁신, 18.8명) : e편한파크힐스 중 101~103동, 106동, 111동, 117~125동 (위쪽)
남산타운 아파트랑 같은 학교 배정됨
- 25평 (791^) 15.5억/8.7억, 32평 (290^) 18.5억/10억 33평 (455^) 18.5억/10.5억
: 25평 투자금 7억, 23평 투자금 7~8억으로 비슷
: 84T (4bay 판상)가 타 구조대비 1억정도 호가가 높음
- 금호역이 더 가깝긴 하나, 단지가 분리되어 있고, 단지 상가가 공실도 보이고, 조금 아쉬움
- 거의 전고점 달성 가까이옴
선호도있는 신축들은 전고점에 도달하고 있고, 그 외의 구축들은 다른 급지들과 비교해볼 만한 가격대에
형성되어 있음.
-> 일시적일지도 모르지만, 매매호가가 올라간 지금, 조급함 대신 꾸준히 지켜볼 필요가 있음
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