래미안솔베뉴 현장 방문 과제 [내집마련 중급반 7기 77조 월엔버핏]

1.현장방문 단지 찾기

-서울 2-3급지 중 내가 가지고 있는 자금으로 거주분리 가능한 단지 찾기

-강남접근성이 양호하고, 학군/학원가가 괜찮고, 주변환경이 개선될 단지찾기

-명일역 주변 재건축 단지가 많아 환경이 개선될 것으로 생각됨

[입지]

-명일역 도보 3분 (명일역-강남역 40분 소요/환승 2차례 필요)

-9호선 4단계 연장 공사중이며, 2028년 개통예정 (도보 약 20분 내외 예상)

=> 9호선 이용하기엔 도보 약 1km 이동 필요 (고덕그라시움이 더 호재가 많을 것으로 생각됨)

[학군]

-배재중학교(상위4%), 명일중학교(상위15%)

-고덕역 주변 학원 121개, 명일역 주변 학원 13개로 학원가 풍성한 편

[환경]

-강동경희대병원 및 반경 1km 이내에 이마트, 홈플러스, 하나로마트가 있어 편리함

2.단지주변 임장 및 'S'부동산 사장님 미팅

-을지로4가역->명일역까지 지하철 5호선으로 약 35분 소요

-명일역 주변 상권이 많아 역 주변에 유동인구가 많았음

-명일역~고덕역: 전체적으로 평지이고, 저녁시간에 학원가 주변 학생들을 볼 수 있었음

-고덕역~한영외고: 지하철9호선 공사중으로 통행하기 불편하였으나, 지하철 개통되고 주변 재개축 완료되면 환경이 많이 개선될 것으로 보임

-고덕주공9단지, 삼익그린2단지, 한양아파트 등 주변 아파트 재건축이 활발하게 진행되고 있음

-재건축 진행시 기존에 살던 주민들이 주변 신축으로 이사수요가 있을 것으로 생각됨

-공사비 상승으로 재건축단지의 분양가는 지금 솔베뉴 시세보다 +수억 예상됨

-주변 환경개선 및 주변 신축단지 가격 상승으로 함께 상승할 단지로 생각됨

-위험: 거주분리로 전세를 놓기에 적정한가? (강동헤리티지자이-1,299세대(24년6월), 올림픽파크포레온-1.2만세대(24년11월), 더샵둔촌포레-570세대(24년11월)) 주변 입주물량이 많아 서울 타지역에 비해 당분간 매-전가격의 차이가 크게 좁혀지기 힘들 것으로 생각됨

-25평 기준 4.5억~5.0억 필요하며, 전고점 대비 -16%프로 수준임

-현재 투자금으로는 어렵지만, 관심단지에 추가~!

<임장루트>

<주변학원가>

<인근부동산에 올라온 매물시세(참고용)>