안녕하세요
온 마음을 다해 늘 배움을 추구하는 투자자
마음철 입니다.
오늘은 조금 빠르게
3주차 과제인 수익률 보고서를 제출하도록 하겠습니다.
처음 수강하시는 조원분들께
과제를 하시는 데에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
84조 파이티이이이잉!!!!
▶ 아파트명
부산광역시 해운대구 우동 해운대자이2차
▶ 위치(지도)
<입지평가>
1.직장
부산광역시 종사자수 1,465,433명 (약 146만명, S급)
해운대구 종사자수 154,115명 (약 15만명, B급)
2.교통
해운대 센텀시티 자차 5분 / 도보 25분 (벡스코 기준)
서면역 자차 20분 / 지하철 40분 (서면역 기준)
3.학군
해강중 89%, 해운대여중 89%
(특목고 진학률: 해강중 6.2%, 해운대여중 5.5%)
4.환경(편의시설)
신세계백화점 센텀시티점, 롯데백화점 센텀시티점, 홈플러스, 해운대 부민병원(종합병원)
5.공급
해운대경동리인뷰2차 24.06 632세대
센텀아스트룸나뷰 24.06 750세대
해운대역푸르지오더원 24.07 351세대
더폴디오션 26.05 184세대
(해운대구 향후 2년간 입주 물량 1,917세대)
(인구 교류가 가장 많은 구들을 기준으로 공급을 함께 정리해두었습니다.)
<수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)>
현재 시세: 해운대자이2차 33평 현재 매매 9.0억, 전세 4억
5년 내 고점 매입시: 2021년 3월 매매 14.8억 전세 5억
5년 내 저점 매입시: 2022년 12월 매매 8.2억 전세 3.9억
*5년 내 고점 매입시 수익률 (90000-1480000)÷(148000-50000)X100 = 0%
*5년 내 저점 매입시 수익률 (90000-82000)÷(82000-39000)X100 = 18%
▶ 현장 사진
<투자 결론>
1.저평가 (비교평가)
상
| (해운대자이1차: 9억5천 / 해운대롯데캐슬스타: 9억9천 / 더샵센텀파크1차: 9억3천 / 더샵센텀파크2차: 9억) |
2.환금성 (수시 매도 가능)
상
(부산 선호도: 연식, 평지, 벡스코 접근성, 학군
→ 언덕 위에 있지만, 그 이상으로 나머지 선호 요소를 고르게 갖추고 있어 환금성 높음)
3.수익률 (투자금 대비 수익률)
중
(현재 투자금 약 5억 필요하기 때문에 투자금 대비 기대 수익률이 높지 않음
단, 부산 공급이 10년만에 부족한 상황으로 예정되어 있고 전세가 상승에 따른 투자금 회수를 감안하면 높은 수익을 기대할 수 있는 투자임)
4.원금보존 (적정 전세가율, 입지독점성)
중
[전세가율 (하) / 입지독점성 (상)]
부산의 대장급 단지이기 때문에 전세가율을 투자기준인 85% 이상으로 맞추기 어렵다. 서울 투자기준인 60%를 적용해도 현재 44% 이므로 전세가율 측면에서는 (하) 이다.
현재 부산 내 빈 땅은 기장군과 강서구 일대에 국한되어 있기 때문에 타 도시 대비 정비사업이 많이 이뤄진다. 센텀2지구와 우동2구역이 진행되고 있어서 해운대구에 신축이 입주할 예정이다. 다만, 동부산을 포함한 부산시 내에서 해당 단지가 갖는 선호도를 넓게 고려했을 때 충분히 입지독점성을 가지고 있다고 판단할 수 있다.
5.리스크 대비 (역전세 대비)
상
현재 전세가가 4억이고 이는 19년도 전세가와 비슷한 수준이기 때문에 역전세를 크게 걱정할 수준의 가격이 아니라고 생각한다.
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