▶ 아파트명

복현푸르지오(대구 북구)

▶ 위치(지도)

▶입지평가

1. 직장

북구 종사자수 173,854명 (약 17만 명, 대구 내 2위)

→ 달서구 다음으로 북구는 종사자 수가 많은 곳.

→ 충분한 수요가 뒷받침 되는 곳이다.

2. 교통

*동구청역(1호선)까지 약 920m → 도보 15분

*동대구역(1호선+KTX)까지 약 1.3km → 도보 20분

*자차: 범어역 20분 / 중앙로역 20분 / 성서산업단지 25분 / 염색산업단지 20분

*대중교통: 범어역 30분 / 중앙로역 25분 / 성서산업단지 1시간 10분 / 염색산업단지 50분

→ 대구의 중심지(동성로-범어네거리) 접근성이 좋은 편이다.

→ 대구의 주요 직장이 많은 곳까지 출퇴근에 불편함이 없는 위치.

3. 학군

*초등학교: 신성초(18.8명) → 주변 신축 대단지 입주 시작하여 꾸준히 증가할 예정

*중학교: 복현중(73.7%, 1.8%) / 대구북중(79%, 0%)

→ 학군 보고 오는 곳은 아닌 듯. 다만, 주변에 신축 대단지들이 입주하기 시작하여 변화가 기대됨.

→ '초품아'라는 장점이 있는 단지. 중학교도 가깝다.

※경진중은 폐교됨.

4. 환경(편의시설)

*신축 대단지들이 작년부터 입주 시작하여 균질하고 쾌적한 거주환경 조성됨.

→ 입지개선!! 과거와는 다른 가치.

*신세계백화점 대구점(1.5km, 도보 20분)

*코스트코(1.8km, 도보 25분)

*대구파티마병원(800m, 도보 10분)

*하나로마트(430m, 도보 5분)

*금호강이 가까이 있어서 산책하기 좋은 자연환경 갖춤.

*대구국제공항(+공군비행기지)가 직선거리로 약 1.3km 떨어진 곳에 위치함.

→ 비행기 소음 문제가 있음. 거주에 비선호 요소임.

5. 공급

*가까운 위치의 입주 예정 단지:

1) 동대구역하늘채(24년 분양 예정 / 1542^)

→ 바로 옆에 있는 단지인데 후분양인 듯, 올해 분양 예정. 전세가 또 타격 받을 예정...

→ 대신 이 단지까지 입주해서 시간이 조금만 흐르면 완전히 다른 거주환경을 갖출 듯.(입지개선!)

2) 동대구푸르지오브리센트(24.7 / 794^)

→ 그외엔 인근에는 크게 영향을 받을만한 입주는 없음.

*북구와의 전출입 규모 순위: 동구 > 달서구 > 수성구

*북구, 동구, 달서구, 수성구의 입주물량+매매, 전세지수+적정 수요량(20년 평균 포함)을 함께 나타냄.

→ 작년(2023년)과 올해 입주 폭탄이었다. 역대급 입주물량이었다. 전세가가 무너질 수밖에...

→ 올해까진 입주물량이 20년 평균치 이상이다. 전세가가 회복되기 힘든 환경이라 아직은 소액투자 힘들 듯.

→ 다만, 내년(2025년)부터 입주물량이 급감한다. 리스크가 해소될 듯하다.

→ 전세가 추이를 트레킹하여 소액투자 기회를 노려볼 수 있을 듯.

→ 내년부턴 어느 시기에 투자하든 리스크 대비는 가능할 듯. 싸고, 투자금이 적절하다면!

※재개발/재건축:

→ 신암뉴타운 사업을 비롯해 아직 들어올 대단지는 남아 있다. 그러나 진행 단계가 아직 중기 수준. 꽤 남음.

→ 입주물량에 대한 리스크는 이제 매우 낮은 편이라 봐도 될 듯.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*현재 시세: 매매 3.7억, 전세 2.3억(네이버 부동산 33A타입 기준)

*5년 내 고점 매입시: 2021년 2월 매매 5.2억 전세 3.9억

*5년 내 저점 매입시: 2019년 11월 매매 3.9억 전세 3.1억

*지금 투자시 예상 수익률(고점 기준): 약 107%((고점 가격 - 현재 가격) / 투자금)

→ 어느 지점에서 매수했어도, 현재 기준으로는 손실 구간이다. 그만큼 많이 하락했다...

→ 현재 가격은 2016~17년 수준의 매매가다. 정~말 싼 가격이라 생각됨.

→ 작년부터 바로 주변에 신축 대단지들이 입주했다 보니 가격이 많이 눌려 있는 듯함.

→ 대구가 전반적으로 다 하락했지만, 신암뉴타운 쪽은 특히나 더 많이 하락한 듯. 입주에 장사 없다.

▶ 현장 사진 및 단지 느낌, 생각 등

*느낌: 2014년 연식 단지들 중 매우 우수한 수준의 조경이었다. 단지 내부가 하나의 공원 느낌. 아무래도 대단지+브랜드 아파트라서 더 신경써서 지은 느낌. 비가 와서 사람은 못봤지만, 아이들도 충분히 많을 듯함. 단지 바로 앞에 위 사진 같은 대형 상가 건물도 있다. 북구와 동구 경계에 있고 주변에 대단지 3개(총 3,500세대) 아파트가 입주했고, 동대구역하늘채(1,500세대)까지 입주하면 사실상 약 5,000세대가 입주를 하여 아예 주변 환경이 달라질 것으로 예상된다. 작년부터 입주를 시작하여, 시간이 조금 지나면 더 좋아질 듯. 적절 투자금까지 전세가가 회복했을 때쯤 싸게 사서 팔 때쯤 되면 환경이 훨씬 더 좋아지지 않을까 생각도 해보았다. 단점은 언덕에 위치해 있다는 점, 대구공항이 근처에 있다는 점이다. 실제로 고도 제한도 있는 단지임. 단지 내부는 평탄화를 잘해서 큰 어려움은 없었다.

▶ 투자 결론

1)저평가(비교평가): O

[지역 내 비교평가] - 더 안 좋은 단지들과도 거의 비슷한 가격!!

*신천자이 34평(13`, 854^) 3.9억 - 동구 신천동

*대구노원한신더휴(17`, 1580^) 3.5억 - 북구 노원동

*강북이진캐스빌(15`, 475^) 3.65억 - 북구 태전동

*복현3차서한이다음(16`, 392^) 3.5억 - 북구 복현동

*이시아폴리스더샵3차(13`, 1686^) 3.65억 - 동구 봉무동

[지역 간 비교평가] - 역시 대구...너무너무너무 싸다!

*대전(중구, 동구 등)의 비슷한 연식의 단지들이 대부분 4억대...

*청주 율량지구 아파트들 4억 중반대...

2) 환금성(수시 매도 가능): O

*1,199세대의 대단지. 생활권 내 선호도도 꽤 높은 단지라 환금성은 좋을 것으로 판단됨.

3) 수익률(투자금 대비 수익률): △

*현재 가격(판상형, 33평 기준): 3.7억 / 2.3억 & 전고점: 5.2억

*고점 기준 예상 수익률: 약 107%

4) 원금보존(적정 전세가율, 입지 독점성): X

*전세가율 약 62% → 적정 전세가율인 80%보다 많이 낮은 수준인 상태.

*대구 중심부 접근성이 좋은 곳에 위치한 편이라 입지 독점성은 있다고 봄.

5) 리스크대비(역전세 대비, 잔금 대비): △

*2년 뒤 입주물량 매우 적은 상태.

*이미 너무나 떨어져 있는 전세가. 더 떨어질 곳도 없다...지금 2014~15년 전세가 수준이다...말이 돼?

*절대가 3.7억 수준은 잔금 가능한 가격.

*바로 옆 대단지(동대구역센텀화성파크드림, 전세 95개) 입주장이 진행 중이라 전세 빼기 어려울 수 있음.