서울 당산동 당산삼성래미안 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 15조 원루트]

▶ 아파트명

당산동 당산삼성래미안 (03년식, 1,391세대)

▶ 위치

▶ 직장 : A

- 영등포구 사업체수 : 74,060개 / 종사자수 : 434,698명

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영등포구는 여의도라는 대표적인 업무지구를 가진 지역으로 많은 거주민이 여의도로 출퇴근하는 비중이 높다. 그래서 직주근접성이 강점으로 영등포구를 선택하는 경우도 많을 것이기에 그로 인해 여의도 생활권의 가격대가 높게 형성되어있다.

▶ 교통 : S

- 강남 : 34분 / 여의도 : 7분 / 종로 : 23분

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영등포구는 생활권 전체적으로 교통이 좋기에 주요 업무지구와의 접근성이 뛰어나다.

주요 업무지구를 경유하는 2호선,9호선과 1호선,5호선,7호선 등 다양한 노선을 이용할 수 있다.

가장 큰 강점을 가진 노선인 2호선과 9호선을 모두 이용할 수 있는 당산역에 많은 수요가 높으며,

다른 생활권에서도 주요 업무지구로 이동할 수 있는 교통이 갖춰져있기 때문에 영등포구를 선택하는 요인은 교통이 1순위일 가능성이 높다.

▶ 학군 : C

- 85%이상 2개, 85%미만 9개

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영등포구는 학군이 강점인 지역은 아니지만 학업성취도가 우수한 중학교는 여의도와 당산동에 위치해있다.

따라서 학군을 위해서 영등포구를 선택하는 경우는 많지 않겠지만 교통이 편리하고 선호도가 높은 생활권에 상대적으로 학업성취도가 높다는 것을 알 수 있다. 학군을 중요시한다면 인접한 양천구로 이동을 많이 할 것으로 보이나 거주지는 영등포지만 목동으로 학원을 다니는 학생들의 비중도 적지않을 것 같다.

▶ 환경 : S

- 백화점 3개(더현대,신세계,롯데), 대형마트 4개(이마트2,롯데마트,홈플러스, *코스트코)

대형병원 3개

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영등포구는 직장이 잘 발달되어있는 만큼 상권도 발달되어있다.

영등포역과 여의도를 중심으로 선호도가 높은 백화점이 입점해있고, 유흥 상권도 발달되어있다.

특히 여의도의 더현대는 개점 1년만에 매출 16위에 오를만큼 굉장히 많은 수요를 끌어들이고 있기에 주변의 수요를 끌어들일만큼의 좋은 영향력을 발휘하고 있다.

다만, 이러한 상권 중심엔 여러 유흥시설도 존재하기에 인접할수록 좋다는 강점은 강하지 않아보인다.

▶ 공급 : S

- 24~26년 공급량 : 700세대

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영등포구는 향후 3년간에도 공급이 없고, 지난 3년간에도 공급이 적은 편이라 영등포구 내에서는 공급의 영향은 적은 편이다. 따라서 공급만 따져보았을때에는 지역내에서의 전세가를 하락시킬 요인은 없다고 봐도 무방하다.

인접한 양천구와 동작구에도 공급은 사실상 없는 수준,

즉 공급면에서는 안전한 상황이라고 볼 수 있으나 전체적으로 노후화된 곳이 많은 만큼 재개발/재건축 진행상황을 확인해볼 필요가 있다.

인접하지않은 동대문구, 강동구의 메가톤급 입주물량이 영등포구까지 영향을 줄 것인지는 확인해보아야하나

점프업을 노린다면 충분히 영향을 받을 수도 있을 것 같다.

올해와 내년도의 공급에 따른 가격변화를 지켜볼 필요가 있다.

하지만, 상급지일수록 공급만큼 정책과 금리에 많이 영향을 받고있고 현재 전세물량 부족으로 매매가가 치고나가는 상황에선 큰 영향력을 받지않을수도 있어보인다.

▶ 수익률 분석

현재 시세 : 당산삼성래미안 32평 매매가 : 15.9억 / 전세가 : 11억

-5년 내 고점 매입시 : 2022년 5월 / 매매가 : 17.3억 / 전세가 : 11억

*수익률 계산 : (159,000-173,000)÷(173,000-110,000)*100% = -9% (-1.4억)

-5년 내 저점 매입시 : 2019년 6월 / 매매가 : 10억 / 전세가 : 6억

*수익률 계산 : (159,000-100,000)÷(100,000-60,000)*100% = 148% (5.9억)

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

1. 저평가 : X

현재 매매가는 어느정도 회복된 수준이며, 전세가는 지난 전고점수준에 도달하여 매매가를 밀려올리는 상황이다.

선호도가 높은 만큼 가격회복성이 빠르기에 현재 가격수준은 결코 저렴하다고 판단되지 않는 상황임.

대장단지인 센트럴아이파크와 1억정도 차이나는 상황이며 가격적으로는 결코 저렴하지 않음.

2.환금성 : O

해당 단지는 영등포구내에서도 선호도가 굉장히 높기 때문에 가격회복력과 하락시 방어선도 좋은 편이다.

거래도 잦은 만큼 환금성 측면에서는 이슈사항 없음

3.수익률 : X

투자금이 5억정도 발생되는 상황에서 200% 수익률을 이루기위해선 현재가에서 20억 이상에 도달하여야 하나 영등포구내에서도 20억 이상은 현재 여의도 재건축단지 수준임.

20억 도달여부는 생각보다 오래 걸릴 수 있으나 현재 전세가를 회복한 상황에서 매매가는 더 올라갈 것으로 보이며

선호단지에다가 공급까지 없기에 가능성은 낮다고 보이진 않음.

4.원금보존 : X

가격방어선이 좋은만큼 투자금을 지키는 것은 용이해보임. 하지만 현재 기준에선 투자금이 과도하게 발생되기에 위험성이 굉장이 높아보임.

과거 하락장 당시에는 전세가가 급격하게 무너졌으나 전세가는 회복한 상황. 하지만 여전히 전세가 자체의 부담스럽기에 전세보다는 월세거래가 많기에 5억 이상의 투자금이 발생될 가능성도 높아보임.

5.리스크대비 : X

투자금이 과도하게 발생되며 동일 투자금이라면 보다 상급지에도 투자가 가능한 상황.

투자금도 감당이 안되지만 만약 역전세가 발생된다면 감당 자체가 불가능하므로 리스크대비 불가.