■ 아파트명
창원 성산구 용호동 용지더샵레이크파크 (성산구 대장아파트)
▷ 저는 제가 살고 있는 창원 성산구의 대장아파트인 용지더샵레이크파크를 선정했습니다. 선정 이유는, 사람들이 이 아파트를 왜 선호하는지, 아파트 가격이 너무 올라있는데 어떤 입지 요소 때문에 가격을 올려놓았는지, 가격의 거품이 너무 많이 껴있는 것은 아닌지 궁금했기 때문입니다.
양파링님께서 그 지역의 대장 아파트를 보는 것은,
지역 사람들이 왜 이 아파트를 선호하는지를 알면 그 지역 사람들이 아파트를 선호하는 특징을 알 수 있다고 했습니다.
그래서 저의 투자금으로는 절대 볼 수 없는 '용지더샵레이크파크'를 선정하게 되었습니다.
▷ 용지더샵레이크파크 정보
연식 : 2017년 11월 (8년차)
세대 : 883세대 (총 9개동)
평형 : 26평(196세대), 34평(516세대), 39평(114세대), 44평(57세대)
건설사 : 포스코건설
■ 위치(지도)
▷ 단지 주변으로 시야를 넓혀서 보았더니, 단지 주변으로 배정 초등학교와 중학교, 그리고 주변 아파트들이 무엇이 있는지, 지역 주민들이 살기 좋은 환경인지 알 수 있었습니다.
용지더샵레이크파크는 주변으로 초등학교, 중학교, 고등학교가 밀집해있고, 사람들이 산책할 수 있는 용지호수와 공원, 그리고 스포츠 시설이 갖춘 경기장, 사람들이 이용할 수 있는 큰 상권도 근접해 있었습니다. 더불어, 창원국가산단 (직장)과의 거리도 멀지 않았습니다.
지도로만 보아도 이 아파트에 살면 생활하기 편리하겠다는 생각이 들었습니다.
■ 입지평가
1 직장
등급 : S
경남 창원시 사업체수 114,965개 / 종사자수 469,009명
▷ [종사자수] 일자리를 찾아 이 지역에 들어올까?
네, 들어올 것 같습니다.
종사자수가 30만명 이상이 된다는 것은 외부 수요를 끌어들일만큼의 거대한 일자리가 있다고 하였습니다. 물론 나중에 질적인 측면도 봐야겠지만, 양적인 측면에서는 충분히 매력적인 도시인 것 같습니다.
but 양파링님께서 일자리는 양적인 측면과 질적인 측면을 모두 보아야 한다고 하셨는데, 제가 조사한 것으로는 부족하다는 생각이 들었습니다. 더 공부해야 하는 동기부여가 확실히 되었습니다.
2 교통
등급 : A
두산에너빌리티 20분 / 한화에러로스페이스 17분 / 현대로템 8분
▷ [주요 업무지구까지의 이동시간] 주요 업무지구까지의 접근성이 좋은가?
네, 좋은 편입니다.
창원은 수도권과 달리 직장을 갈 수 있는 지하철이 없습니다. 직장인들 대부분이 자차를 이용해 이동합니다.
때문에 교통의 중요성은 다소 낮은 편이지만, 그래도 30분 이내 이동 시간을 선호하는 것 같습니다. (출퇴근 길이 막혀 정체된 구간을 매우 싫어합니다.)
창원은 큰 국가산단이 있기 때문에 이 곳과의 거리를 따져보면 되는데, 굵직한 회사들의 자차 통근 시간을 재어보니 거의 모두 20분 내외입니다.
3 학군
등급 : A
반송여중 91%, 반송중 87%, 반림중 85%
▷ [중학교 학업성취도 평가] 학군 때문에 이사 오는 지역, 단지일까?
네, 그렇습니다.
학군을 판단할 때, 중학교 학업성취도 평가와 특목고 진학률을 참고해야 한다고 배웠습니다.
중학교 학업성취도를 봤더니 반송여중 91%, 반송중 87%로 학군 등급은 A~B 정도였습니다.
반송여중은 창원에서 학업성취도 평가 순위가 가장 좋았습니다.
특목고 진학률도 살펴보았습니다.
반송중학교와 반송여중이 각각 특목고 진학률이 14%, 10%로 창원에서 2,3위를 차지했습니다.
학업성취도와 특목고 진학률이 창원 내에서 높은 편이라 이 학교를 다니는 전반적인 학생들의 수준이 양호한 편인 것 같습니다.
[질문-특목고진학률이 10%대가 좋은건가요..? - 튜터님께 질문할 것]
▷ 호갱노노에서 학원가도 살펴보았습니다.
물론 서울, 수도권, 광역시에는 못미치지만..
창원에서 학원가 밀집도가 가장 좋은 편이었고, 학원이 분산되지 않고 좋은 학원들이 밀집해 있었습니다.
4 환경(주변 편의시설)
등급 : A
▷ 사람들이 좋아하는 인프라인가?
창원시 성산구에는 롯데 백화점과 대형마트 2개(이마트, 롯데마트 맥스)가 있습니다.
롯데 백화점의 매출 순위는 전국에서 낮은 편(37위, 매출 3,439억원)이고, 명품 브랜드가 입점하지 않아 질적 수준은 낮습니다.
그럼에도 비교적 상업시설 인프라가 잘 갖추어져 있어 거주민들이 편리함을 느끼고 있는 것 같습니다.
▷ 그렇다면, 용지더샵레이크파크 단지에서 반경 1km에 큰 상업 시설이 있을까?
1km 반경 이내,
롯데백화점 창원점, 이마트 창원점, 롯데마트 맥스 창원중앙점이 줄지어 있습니다.
5 공급
경남 창원의 적정수요 : 5,045 가구
▷[향후 3년간 입주예정물량] 투자할 당시, 2년 뒤 전세만기 시 전세 셋팅 걱정은 없을까?
양파링님 교재에 나온대로 양식에 맞게 작성해보았습니다.
창원시만 보았을 때, 적정 수요에 맞게 공급 물량이 받쳐주고 있습니다.
2024년 투자시,
24년, 25년의 입주 물량은 적정 수요에 맞게 공급되기 때문에 전세를 맞추기가 크게 어렵지도, 쉽지도 않을 것 같습니다. 다만, 2년 후, 다가올 전세 만기 시 리스크는 낮다는 평가를 했습니다.
+ 창원의 인접 지역인 김해 입주 물량을 포함할 경우
창원&김해 적정수요 : 7,682가구
▷ 인접지역인 김해와 함께 공급 물량을 보았을 때는 상황이 달라졌습니다.
김해는 대규모 공급물량이 25년에 쏟아져 나올 것으로 보입니다. 특히 창원에서 출퇴근 할 수 있는 인접 동네인 율하 신도시에 거의 4,000세대가 들어오는데 이는 곧 창원의 전세가에 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.
양파링님께서 단지 자체의 가치는 변하지 않으나, 시장이 어떤 시장이냐에 따라 가격의 왜곡현상이 생길 수 있다고 했습니다. 25년까지 창원의 매매가 변화가 있을지 궁금하고 투자를 하지 않더라도 가상 투자로 시뮬레이션을 돌리고 싶은 생각이 들었습니다.
■ 수익률 분석 (5년내 투자 타이밍)
▷ 현시점 수익률은 얼마일까?
현재 시세: 용지더샵레이크파크 34평 현재 매매 9.5억, 전세 6억
5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 11.4억 / 전세 5.4억
5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 7.3억 / 전세 4.8억
*5년 내 고점 매입시 수익률 (95000-114000)÷(114000-54000)=-32%
*5년 내 저점 매입시 수익률 (95000-73000)÷(76000-48000)=88%
▷ [미래수익률] 수익률 200% 가정, 이 물건이 16.5억은 갈 만한 물건인가?
어떻게 알지? 다른 지역을 알아야 비교 평가가 가능하기에 판단할 수 있을 것 같습니다.
지난 상승장에서는 11.4억에 매수된 아파트이고, 현재는 입지가 상대적으로 좋은 편이지만, 신축 아파트 단지들이 생겨나고, 지방의 경우 거주민들은 신축아파트를 선호하는 성향이 크기 때문에 입지는 변할 수 있을 거라고 생각합니다.
양파링님 강의에서 "어느 타이밍에 사느냐에 따라 수익과 수익률이 달라진다"는 것을 배웠습니다.
현재 전고점 대비 30% 이상 떨어진 상태긴 하지만, 전세가율이 낮아 투자금이 많이 들어가야하고, 공급물량이 계속적으로 있을 시기라 매수의 적절한 타이밍은 아니라고 생각합니다.
■ 현장사진
■ 결론 (각 항목별 평가)
[잃지 않는 투자의 기준]에 따라 아파트 평가하기!
▷ 나의 결론과 느낀점은?
[지역 위상 평가]
창원시 성산구는 입지결정요소에 따라 평가를 해보았더니,
직장은 S등급, 교통,학군, 환경이 A등급으로 지방에서는 입지에 영향을 주는 좋은 요소가 많은 지역이라는 것을 알 수 있었습니다.
하지만, 창원은 그 지역적 위상이 다른 지방 광역시, 수도권, 서울에 비해 낮은 편이고, 다른 중소도시들에 비해서는 높아 어느 지역과 비교 평가를 해야 적절한지 모르겠습니다.
[특정 아파트 단지의 가치평가]
저는 창원시 성산구에 위치한 대장아파트인 용지더샵레이크파크를 조사했습니다.
나름대로 강의에서 배운 요소들에 맞춰 평가를 해보았고, 제일 중요한 투자결론도 내보았습니다만,
제가 아는 앞마당이 없어서 비교 평가를 해야 지금 이 시기가 싼지, 비싼지를 알 수 있는 저평가 여부를 알 수 없었습니다. 다만, 지난 상승장에서보다는 전고점 대비 30%이상 떨어진 것으로 봤을 때 가격이 싼게 아닐까라고 생각해봤지만, 가격이 싼 것과 이 아파트가 가치 대비 싼지는 솔직히 모호했습니다.
용지더샵레이크파크 단지는
입지를 결정하는 요소에서 좋은 등급을 받았습니다.
그럼에도 불구하고, 저.환.수.원.리의 '잃지 않는 투자의 기준'에는 적절한 투자 타이밍이 아니라는 결론을 내렸습니다. 양파링님의 말씀처럼 아무리 가치있는 단지라도 타이밍에 따라 투자의 수익과 수익률이 달라진다는 의미를 과제를 하면서 조금씩 이해해갔습니다.
아무리 좋은 것도 비싸게 사서는 안되고, 싼 시기, 싼 가격에 사는 것이 얼마나 중요한지 간접적으로나마 느낄 수 있었습니다.
무엇보다 가치를 평가하기 위해서는 적어도 평가할 수 있는 비슷한 입지의 아파트를 내가 얼마나 많이 알고 있느냐에 따라 나의 투자 선택지가 다양해질 수 있겠다는 생각도 했습니다.
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