[7ㅣ초반 완ㄱ6하고 3년 뒤엔 7ㅣ적을 이룰거조 임장조] 송파구 잠실동 잠엘스 수익률 분석 보고서

▶ 아파트명

잠실동 잠실엘스

▶ 위치(지도)

-엘스 주변에는 2,9호선, 잠실종합운동장, 상권들이 밀집해 있고 단지밀집도도 리센츠,트리지움과 같이 좋은 대단지들이 주변에 있다. 동쪽으로는 잠실호수공원과 롯데월드몰이 있다.

▶ 입지평가

1.직장

송파구 종사자수 약 41만 명

-송파구는 서울시내에서 5번째로 종사자수가 많은 지역으로 직주근접이 아주 좋다. 대기업의 수도 22개일 정도로 좋은 직장이 많이 있는 것으로 보인다.

2.교통

강남(A) 21분 / 시청(B) 44분 / 여의도(C) 48분

-잠실엘스는 강남과 21분으로 초 근접한 위치에 있으며, 주요 업무지구들인 시청과 여의도 또한 1시간 이내로 접근이 가능하다. 업무지구와의 접근성이 매우 좋다.

3.학군

신천중 92%, 잠신 93%

-잠실엘스는 초중고품아를 가진 엄청난 혜택이 있어 한번 거주하게되면 아이가 성인이 될때까지 이동하지 않아도 될 정도이다. 거기다가 신천중은 92%라는 높은 학업성취도율을 가지고 있다.

4.환경(편의시설)

롯데월드몰, 롯데마트, 현대백화점무역센터점, 스타필드코엑스몰, 잠실종합운동장, 잠실한강공원, 석촌호수, 서울아산병원, 삼성서울병원

-단지 주변 가까이 백화점, 마트, 공원, 종합병원들이 멀지 않은 거리에 산재해 있어 편의시설들 또한 매우 잘 되어 있다.

5.공급

올림픽파크포레온(강동구) 2024.11 등 약 16000세대 2024년도 예정

-송파구 자체에는 공급이 없지만 현재 가까운 강동구에 올림픽파크포레온이 24.11월 1만2천세대가 공급예정이다. 주변 시세까지 같이 무너뜨릴 듯한 공급 숫자이다.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 잠실엘스 25평 현재 매매 20.7억, 전세 9억

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 21.9억 전세 8.6억

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 15.4억 전세 7.5억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률 (207000-219000)÷(219000-86600)X100 = -9%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (207000-154000)÷(154000-75000)X100 = 67%

-잠실엘스는 현재 전고점대비 94%정도로 매매가가 많이 회복이 되어있다. 확실히 선호도가 높은 단지이기 때문에 단지의 매매가 회복률도 다른 곳들 보다 월등히 좋은듯하다.

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

-저평가(비교평가) : 바로 옆 리센츠 그리고 트리지움과 비교해보았을 때 같은 평형대비 저평가된 금액은 아니다. 상승장에서도 엘스가 가장 높은 전고점을 이룬 점을 보아 엘스>리센츠>트리지움으로 보이며 현재도 가격이 3개 순서로 되어 있다. (하)

-환금성(수시 매도 가능) : 환금성은 25평형대, 대규모 단지, 중층이기 때문에 그리 큰 문제는 없어보이나 대단지인 만큼 경쟁매물들이 많아서 매도시 어려움이 있을듯 하다.(중)

-수익률(투자금 대비 수익률) : 전고점을 고려해봤을때 현재 순투자금 11.7억으로 투자시 10%의 수익률이 나는 상황이다.(하)

-원금보존(적정전세가율, 입지독점성) : 현재 전세가는 과거보다 높은 금액이지만 그만큼 매매가 올라갔기 때문에 전세가율 자체는 좋지 않은 상황이며, 절대적인 금액으로 보았을때는 과거중 가장 높은 금액이다. 입지적인 독점성은 왠만한 강남3구 주요 단지들 만큼 좋기 때문에 상당히 좋다(중)

-리스크대비(역전세) : 24.11월 강동 올림픽파크포레온이 준공하게되면 1.2만세대라는 압도적인 공급으로 인해서 현재 전세가보다 상당히 많이 떨어질 것으로 예상된다. 역전세는 아무래도 1~5천정도가 아니라 몇 억까지도 떨어질 것 같다.(하)

*저환수원리를 통해 확인해본 결과 환금성,원금보존을 제외하고는 모두 (하)이기 때문에 현재 엘스에 투자하는 것은 적합하지 않다고 판단된다. 좋은 입지를 가졌지만 저평가, 수익률, 리스크대비가 매우 낮은 점수이기 때문에 현재 투자하는 것은 적합하지 않다고 판단된다.