서울시 양천구 목동 목동신시가지 7단지아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초판 76기 53조 리치레인]

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

수익률 보고서 탬플릿

▶ 아파트명 : 목동신시가지 7단지아파트

▶ 위치(지도)

입지평가

1.직장

양천구 종사자수 133,776명 (약 13만 명)

2.교통

강남역 49분 / 여의도역 21분 / 시청역 38분

3.학군

목운중 96.4%, 월촌중 93.8%

4.환경(편의시설)

편의시설 : 현대백화점, 이대목동병원, 이마트, 킴스클럽 등

대형병원 : 이대목동병원, 홍익병원, 서남병원 등

지하철 : 5호선 3개, 9호선 3개, 2호선(지선) 2개 => 총8개

5.공급

- 양천구는 2024년 부터는 공금 0, 주변 강서구, 영등포구, 마포구 등을 합하여도 적정 공급량 미달 수준.

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 목동신시가지7단지 22평 현재 매매 14억, 전세 5.8억

5년 내 고점 매입시: 2022년 7월 매매 16.3억 전세 5.7억

5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 13.85억 전세 5.8억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률 (140,000-163,000)÷(140,000-54,000)X100 = -22%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (140,000-138,500)÷(140,000-54,000)X100 = 1%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

-저평가 : 고점대비 현재 매물가 18.5% 하락한 호가가 나와있다. 재건축이 실현된다면 큰 차액이 발생될 것으로 기대 된다. 입지가 가장 좋고, 대단지 이기 때문에 신축으로 바뀌 었을때 대장의 입지를 유지할 것으로 보임.

-환금성 : 매매 거래는 활발하지 않아 환금성이 떨어 짐. 전세가율이 매우 낮기 때문에 투자금이 너무 많어 투자자 유입이 어려울 것.

-수익률 : 투자금이 커서 수익율이 크지 않음.

-원금보존 : 재건축 이슈로 진행 속도에 따라 변동이 있을 수 있으나, 기대 수익율 대비 투자금이 많이 들고 기회 비용에 대한 리스크가 크다.

-리스크대비 : 전세가율이 워낙 낮고, 학군으로 수요가 탄탄하기 때문에 역전세 리스크는 크게 없을 것으로

생각되며, 현재 전세가가 상승 중이고, 공급도 없음으로 안전하다고 판단 됨.