신흥동 산성역 포레스티아 아파트 수익율 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 92조 겨니]

경기 성남시 수정구 신흥동 산성역포레스티아 아파트 수익률 보고서

아파트명

성남시 수정구 산성역포레스티아 아파트

위치(지도)

입지평가

1.직장

성남 수정구 종사자수

86,853명

(성남시 총 종사자수 534,792명)

2.교통

강남역 41분/ 여의도역 1시간4분/ 시청역 1시간3분

3.학군

성남여자중 74% 성남서중 70% 영성여자중 69%

4.환경(편의시설)

이마트,성남시의료원(종합병원),세이브존(마트,아울렛) 1.3km이내

5.공급

성남시 수정구 인구

전체 23만 7,536명

적정수요: 1,187

올해는 적정수요보다 입주량이 떨어지지만 2025~2026년에 적정수요량보다 두배가까이 입주량이 늘어난다

그리고 27년에 적정수요량보다 1배이내로 내려간다

산성역 오른쪽편에 헤리스톤 3487세대 2027년예정인데 아실 데이터에는 뜨질 않았다..;

6.수익률 분석 (5년내 투자 타이밍)

비교하면 저점시기 투자금이 적게 들어간다

고점 매수시 수익률 마이너스 50% ㄷㄷㄷ

수익률 따져보니 정말 어마어마한 결과를 낳는다는걸 알게된다.

7.현장사진

8.투자 결론 

직장은 C등급 성남시 수정구

종사자수는 8만명이지만 성남시로는 50만명이된다. 

교통은 A등급 강남접근성은 40분이면 가고 부도심은 1시간 3분정도 걸림. 

학군 C등급 아파트 주변 중학교 성취도평가 74%가 제일 높음.

환경 B등급 1.3km내에 이마트,성남시의료원

고점에서 현재 대비 23%로 빠져있음

공급 B등급

3년이내 적정수요량 2배이내

환금성 0

수익률

최근 매매거래 10억4천8백

전세거래 5억4천

전세가율 52% (5억 2천4백)

갭이 너무크다.

원금보존

리스크대비 공급은 3년내 2배이내지만 27년에 2배이상 올라간다

엘리프남위례역 2027.6월(210세대)

산성역헤리스톤 2027.12월(3487세대)

역전세 대비