명일동 명일gs 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 76기 60조 김반쟝]

1.아파트명

명일동 명일gs

2.위치(지도)

3.입지평가

1) 직장 : 종사자 수 : 157,465명 => B등급

2) 교통 : 강남역 39분(2번환승) / 여의도역 57분(환승없음) / 시청역 50분(2번환승)

=> A등급

3)학군

배재중 76% =>C등급 , 명일중 90% =>A등급

4)환경(주변 편의시설)

홈플러스(470m) => B등급

강동경희대병원(1.2km), 이마트(1.1km)

5)공급

입주물량 : 24년, 25년 총 14,407세대

강동구 인구수 : 461,921명

적정수요 : 461,921 * 0.005 : 2309세대

2024년 공급 : 17,064 세대

2025년 공급 : 1,071 세대

2026년 공급 : 535 세대

총합 : 18,670 세대

연평균 : 6,223 세대

적정수요 대비 공급수준 : 6223 / 2309 = 2.69배

공급평가 : c등급

4.수익률 분석 (5년내 투자타이밍)

현재시세 : 명일gs 35평 현재 매매 8.8억, 전세 5.5억

5년 내 고점 매입 시 : 21년 8월 매매 11.5억 , 전세 6.4억

5년 내 저점 매입 시 : 23년 1월 매매 8억, 전세 4.8억

*5년 내 고점 매입 시 수익률 : (88000-115000) / (115000-64000) = -52.9%

*5년 내 저점 매일 시 수익률 : (88000-80000) / (80000-48000) = 25%

5.결론

매매 / 전세 : 8.8억 / 5.5억

투자금 : 3.3억

전세가율 : 62.5%

전고점 : 11.5억

1)저평가

현재 전고점 대비 -23% / 8.6억에 산다면 o 베스트(-25%)

2)환금성

o (탑층, 저층 제외)

3)수익률

o

2.7억 / 3.3억 = 81.8% <= 수익률

4)원금보존

가. 수익률

내 목표 수익율 연 15%

10년 보유시 : 연 8.1% => x

5년 보유시 : 16.36% => o

나.입지독점성

잘 모르겠음. 임장가서 수요가 많은지 입지독점성이 있는지 확인해봐야함

공급 많아 리스크 있음

다. 적정 전세가율 60%

o

5)리스크 대비

x (잔금 불가능, 역전세 대응 불가능, 가용자금 3억 )

교통A등급에 학군 등 나쁘지 않음. 가장 매력적인건 전고점 대비 -23%로 2000만원 깎아서 8.6억에 산다면 가격은 베스트, 전세가율 60%이상 충족

다만 수익률의 경우 5년내에 전고점에 도달해야 목표 수익률을 얻을 수 있으며 입지독점성과 수요는 직접 임장을 해야 알 수 있음. 잔금, 역전세 대응 자금이 부족하기때문에 리스크 대비가 되어 있지 않음

직접 임장해서 입지독점성을 파악하고 역전세에 대응할 자금이 모았을 때 다시 구매를 고려해볼 가치는 있음