이촌동 건영한가람 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 43조 마이리]

▶ 아파트명

용산구 이촌동 건영한가람 아파트

▶ 입지평가

1.직장 : B

용산구 종사자수 152,605명 (약 15만 명)

2.교통 : S

강남 27분 / 여의도 28분 / 시청 20분

3.학군 : A

서울신용산초등학교

용강중 91%, 한강중 84%

4.환경(편의시설) : S

이마트(용산점), 아이파크 백화점, 하나로마트, 순천향대학교병원, 중앙대학교병원

5.공급 : S

용산호반써밋에이디션 2025.03 / 110세대 등

용산호반써밋에이디션 110세대(25.03)

아세아아파트 848세대(25년 예정)

르엘이촌 97세대(25년 예정)

한강맨션재건축

총 공급예정 1055세대(+한강맨션)

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 건영한가람아파트 25평 현재 매매 15.8억, 전세 7.0억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 19억 전세 5.5억

5년 내 저점 매입시: 2019년 7월 매매 11.4억 전세 4.9억▶ 현장 사진 ▶ 투자 결론

총평

한가람 아파트

연식 1998(27년)

세대수 2036

공급면적/전용면적 85.12㎡/59.88㎡

면적세대수 895세대

계단식 방3 화1

매 158000 전 70000 매-전 88000 전세가율 44%

전고점 190000 전저점 114500 최대하락률 -25%(142,000)

용적률 358% 건폐율 23% 리모델링 조합설립인가

이촌동 대부분이 리모델링 및 재건축 진행 중으로 향후 시세는 파악하기 어려움

장점 : 이촌역과 가깝고 초등학교 중학교가 가까움

단점 : 지상철 옆의 동은 소음이 있으며 한강 조망은 어려움, 향후 재건축이 완료되면 상권이 향상 될 수 있으나 현재는 상권이라고 할 장소가 없으며 용산역으로 가야함

이촌동 주변은 신용산 초등학교 1군데로 주변이 아파트 단지로 둘러쌓여 균질성은 있으며 이촌역남부는 초등학교가 가까우나 신동아아파트까지 포함되어 있어 학급수가 많은 편이며 이촌역 북부와 학군 용강중은 91% 높은 편이지만 학원가가 형성되어 있지않아 대부분 고등학교 진학시 학원가 근처로 이사를 하는 분들이 많음