[열기 76기 49조 실천하는호랑이] 성동구 금호동 금호 두산 아파트 수익률 분석 보고서

▶ 아파트명

성동구 금호두산 (94년 1267세대)

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장
2. 성동구 종사자수 203,221명 (약 20만 3천명)

서울시 성동구의 종사자 수는 20만 3천여명이다.

성동구 인구가 28만이 조금 못되는 것을 고려하여 인구수 대비 종사자 비율을 계산하면, 73%라는 종사자 비율이 나온다.

즉, 다시 말해 성동구 인구 100명 중에 73명이 이 곳에서 다닐 수 있는 일자리가 있다는 뜻이다.

절대적인 종사자 수는 20만이 간신히 넘어서 “A” 등급을 받았으나,

질적인 측면에서 살펴봐야 할 것이다.

추가적으로 살펴본 사업체 수는 4.2만개이고, 500인 이상 사업체 수는 23개이다.

이러한 것을 종합해 보면, 성동구의 자체 일자리는 많지 않은 것으로 보인다.

또한, 성동구와 그 주변 지역의 소득수준을 비교 해보았는데,

성동구에 거주하는 사람들의 소득수준이, 성동구에서 일하는 사람들의 소득수준보다 더 높았다. 이는, 성동구가 잘 사는 사람들이 거주를 원하는 지역이라는 의미이지 않을까?

혹은, 성동구는 일자리보다는 주거를 위한 지역으로 선호 되는 지역이라고 볼 수 있을 것이다. 물론 동별로 또 다를 수 있겠지만 말이다.

성동구 중에서 금호, 옥수 등 성동구의 서쪽은 주로 주거지로서,

마장, 사근, 용답, 성수1,2가 등 성동구의 동쪽은 일자리지역으로 형성 된 것 같다.

교통

교통등급: S

강남 29   분 / 여의도 45분 / 시청 26분

금호 두산 아파트의 교통요소를 따져볼 때, 몇가지 고려사항이 있었다.

우선, 네이버의 지도에서 금호역까지 11분의 도보가 소요된다고 나와있었는데,

만약 상가 부근의 동으로 선택하여 걷는다면 상가를 통해 역으로 금방 나와서 더 시간이 줄어 들 것이며, 또한 금호역과 멀고, 신금호역과 가까운(?) 위치의 동이면 그 편의성&시간이 달라지지 않을까 싶다.

아무튼 사심을 너무 넣으면 안 될 것 같고, 그런 것 또한 가격에 반영되지 않았는지 확인 과정이 필요 할 것으로 생각된다.

성동구라고 하면 교통 입지요소가 깡패라는 말이 여기서 새삼 와닿는다.

물론 단지별로 다르겠지만, 금호 두산의 경우 나름 금호역 초역세권(?)과 신금호역 이용가능한 위치라,

서울 3대 업무지구 어디든 30분이내 혹은 30분 근접 컷이 가능하다.

학군

성동광진1학교군 직선 거리순

옥정중(1002m): 78.9%/0.5%

광희중(1577m): 85.9%/2.2%

학군 등급: C

참고사항으로 성동구의 학군을 조사

성동구 자체가 학군지로서의 선호지역은 아닐 것이다.

가장 학업성취도가 높은 광희중학교가 85.9%이고, 특목고도 모든 중학교가 3%를 넘는 곳은 없다. 성취도율도 65~80%이내의 학교들로 구성되어 있다.

환경(편의시설)

환경 등급: C

금호 두산의 반경 1km이내에는 백화점이나 대형마트가 없다.

1km 조금 넘는 곳에 행당역쪽의 롯데마트가 있음.

그래서 단지자체에서 보는 것 외에 지역을 넓혀서 보기로 했는데,

우선 성동구 전체적인 환경요소를 살펴보니 다음과 같았다.

백화점은 성동구 자체에도 없고, 대형마트는 행당 롯데마트와, 왕십리 이마트.

아무래도 교통이 편리하고 어디로든 접근성이 용이하여, 백화점을 가거나 할 때도,

강건너의 압구정 현대백화점이나, 갤러리아 혹은 다른 곳의 백화점/마트도 이용을 하지 않을까 싶다.

지역을 넓혀 봤을 때도 이정도의 환경요소를 가지고 있는데,

백화점 0개, 대형마트 2개를 가진 성동구 내에서의 금호두산 단지는 C등급이지만 그렇게 나쁘게 보지 않을 수 있지 않나 생각했다.

공급

공급 등급: B

성동구 인구수 27.7만명

적정수요 = 27.7만X0.5% = 1385세대, 대략 1400세대

2027(28)년까지의 성동구 공급을 살펴보면, 2027년 2월에 청계리버뷰자이로 1670세대가 예정 되어 있다.

적정수요가 1400세대 가량이라고 봤을 때, 이미 적정수요를 초과하였다.

아울러, 부동산 지인으로 확인 해 보니, 이 기간동안 528+396+1670세대로 총 합 2594세대의 공급물량이 있었다. 이까지 고려해보면, 적정수요의 대략 2배에 거의 미치는 수준의 공급이 있다는 이야기며, 공급리스크가 없지 않은 편이라고 볼 수 있다.

여기서 조금 더 나아가서 고민을 해봤는데,

우선 1600세대가량 입주하는 물량은 답십리역쪽의 생활권에 위치해있다.

성동구이긴 한데, 이쪽 지역은 생활권이 오히려 답십리, 동대문 생활권으로 보고 접근 해야 할까?

이런 고민도 들었다.

그렇다 하더라도 성동구의 공급 리스크에는 영향이 있을 것이다.

성동구 자체 말고도 성동구와 인구를 주고 받는 지역(근접지역 혹은 비슷한 위상지역)의 공급도 성동구 전세세팅에 영향이 있지 않을까라는 생각으로, 지역들을 확인했다.

그 결과, 강남구,, 동대문구, 광진구, 서초구, 용산구 등이 이러한 지역에 해당하는 것으로 확인 되었다.

그래서 이 지역중 상위 강남, 동대문구를 성동구와 함께 살펴보니, 아래 도표와 같았다.

 23년부터 누적되어 24년 강남구 입주물량, 25년 동대문구 입주물량이 3개지역의 적정수요를 압도하며 넘어섰다. 이후 26, 27년, 28년의 물량이 적더라도, 23-25년의 물량을 어느정도 소진시키면서 가려면 시간이 조금 걸릴까라는 생각이 들었다.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 금호 두산 24평 현재 매매 9.2억, 전세 5.8억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 12억 전세 5억

5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 8.55억 전세 4억

*5년 내 고점 매입시 수익률 (92000-120000)÷(120000-50000)X100 = -40%

순수익: -2.8억

*5년 내 저점 매입시 수익률 (92000-85500)÷(85500-45500)X100 = 14%

순수익: 6500만

현재 시세: 금호 두산 31평 현재 매매 10.5억, 전세 6억

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 14억 전세 5억

5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 10.2억 전세 4.5억

*5년 내 고점 매입시 수익률 (110000-140000)÷(140000-50000)X100 = -33%

순수익: -3억

*5년 내 저점 매입시 수익률 (110000-102000)÷(102000-45000)X100 = 14%

순수익: 8천만

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

 금호 두산을 저환수원리에 입각하여 따져보면 다음과 같다.

저평가 (중)

31평 기준으로 전고점이 14억이었고, 현재 10.5억 선의 호가를 가지고 있는데,

딱 25% 아래의 가격이다. 이에 절대적 저평가 범위에는 든다.

전세가 6억(호가)일때 내 투자금은 4.5억이 필요한데, 내가 4.5억을 투자하여(10.5억대의 다른 단지와 비교하여) 과연 이게 최선의 선택일지 비교평가가 필요한데, 이 부분은 아직 못한 상태이다.

추후 다른 단지도 찾아보고 수익률 보고서를 함께 써보고 비교 해볼 필요가 있어서 중이라고 판단한다.

참고로 내가 아는 아파트인 마곡13단지힐스테이트마스터의 25평이 11억/6.5로 투자금 4.5억이 든다.

동일한 투자금인데 2급지의 구축과 4급지의 신축, 그리고 다른 평수라 평가가 어렵다.(어떻게 봐야하려나)

환금성(중하)

환금성은 아파트라는 부분에서는 타 부동산보단 좋을 것으로 보인다.

세대수도 1천세대 이상이나 구축이고, 성동구 금호역세권이라는 부분에서는 사람들의 선호도가 있을 것 같다.

하지만 21-23년에만 매매거래가 돌았고, 현재는 거래가 없어서 가수요가 많이 붙지는 않는 것 같고, 어쩌면 살고싶은(live) 실수요(전세)는 있지만 내가 사고싶은(buy) 가수요+실수요(매매)는 부족한 단지는 아닐까 궁금해졌다.

이에 환금성은 중하로 평가함.

수익률(중하)

31평 기준 현재 시세로 보면 투자금은 4.5억이 필요하다.

200% 수익률을내려면 단순히 보면 9억의 수익이 필요한데,

그렇다면 현시세 10.5+9억 = 19.5억이 되어야 한다.

과연 이 단지가 그 금액까지 올라 갈 수 있을까?

2급지, 역세권 이라는 부분에서는 그만한 여력이 있을 수 있겠으나,

구축(94년식), 언덕(이부분은 성동구가 뭐 다 그런거니까)이라는 요소에서

과연 힘이 있을런지는 모르겠다.

더 공부가 필요…

원금보전(중)

전세가율이 현재 55% 수준이다.

서울시 전세가율 60%에 아직은 못 미치는 수준.

다만, 서울에서도 성동구의 입지독점성은 뛰어난 편이며, 전세가율과 함께 고려해보면 이후 중 정도로 평가할 수 있지 않나 생각된다.

리스크관리(하)

성동구의 입주물량을 살펴봤을때, 25년과 27년에 공급이 예정되어있다.

그 중 27년의 적정수요를 초과하는 물량은 전세세팅시에 리스크로 돌아 올 수도 있겠다.

25년의 성수동등은 대략 5-6백 세대로 적정수요 미만이고, 27년의 용답쪽의 입주물량은 1600세대가량으로 적정수요 초과인데, 금호 두산 단지의 전세금에도 어느정도 영향을 줄지가 궁금하다.

만약 24년 말에 매수를 하여 전세를 놓는다면 2년 계약으로 하면 27년 2월과 시기적으로 겹칠 수 있을 것 같은데, 3년으로 계약 할수 있다면 계약하거나, 최대한 일정이 겹치지 않게 세팅해야하지 않을까 싶다.

이에 리스크는 관리가 초보인 나에게 어려울 수 있으니 하로 평가 한다.

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수익률보고서 작성하다 이 아파트에서의 고민? 궁금증?

성동구에서도 금호역세권이라는 것은 매우 입지적으로 좋은 요소라고 생각한다.

다만, 구축아파트이며 역세권일때, 과연 30평대 국민평형대를 더 선호할지, 혹은 신혼부부들이 전세금이 조금이라도 더 적게드는 20평대를 선호할지 이 단지의 특징(선호도)를 아직 파악 못했다. 아무래도 교통을 중요하게 생각하지만, 근처의 대장까지는 들어가기 조금 부담스러운 사람들이 금호 두산을 선택하지 않을까 생각되는데, 그렇다면 20평대가 투자자산으로서 더 가치 있을까?