열반스쿨 기초반 76기 78조 부자궤도

열기에서 열심히 배우고 노력하여 부자의 궤도에 안착하고픈 부자궤도 입니다^^

수익률 보고서 쓸 단지를 3군데나 바꾸며...

처음 우리동네, 2번째 윗동네.. ,3번째 옆동네 ...

점점 시야가 넓혀지는 저를 발견합니다. ㅎㅎ

강남구 끝자락에 살고 있지만..

지난 10년동안...

동네에 계신분들이 개포동이나 삼성동으로 하나 둘 이사가는걸 보고..

뭔가 대박?이 나서 돈벼락을 맞아 그런줄 알았는데..

열기반에 들어와 공부하고보니 ...

내가 부동산 투자에 눈을 못떠서 기회를 놓쳤다는것을

이제야 알게되었습니다.

절약하며 내집마련까지는 열심히 달렸지만

그 뒤로는 현실에 안주하며 살았던거 같아 반성해봅니다.

지금부터라도 풀린 고삐를 잡고 다시 달려달려~~~

수익률 보고서 단지 선정은 호갱노노에서 가장 많은 사람들이 보고 있기에..

가락 쌍용 1차를 써보았습니다.

분명 사람들이 많이보는 단지는 이유가 있겠죠?

▶ 아파트명 가락 쌍용1차(1997년식,2064세대)

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.   직장

송파구: 입지 S등급 종사자수 :400,781, 사업체수 : 74,531

2.교통 A등급

강남 39분 / 여의도 52분 / 시청 59분

3.학군 B등급 : 송파중 86.3% -초등학교, 중학교를 품고있음

졸업생수가 일단 341명으로 많고~

과고(1), 외고(10), 자사고(53), 특목고(24명)

으로 18.7%비율~~

학교 분위기를 보기위해~

2023년 송파중학교 3학년 학업성취도를 보면

국어 A 비율 43.4%,E 비율 12.9%

수학 A 비율 41.6%, E비율 24.3%

영어 A 비율 51.3%,E비율 15.8%

좋은 학군의 조건인 A 비율 40~50%이상 E 비율 15~20% 이하 조건을 대체적으로 충족하네요~

학원가는 방이동과 3호선타고 대치학원가를 이용한다고 합니다.

4.환경(편의시설) B등급

롯데마트(3분), 가든파이브, 현대아울렛(10분),송파농협하나로마트(6분)

경찰병원역 3호선(도보 5분), 계룡역 5호선(도보 8분), 경찰병원등

3호선 경찰병원역과 5호선 계룡역이 가까움

롯데마트 송파 하나로마트가 근처에 있으며 좀 더 내려가면 가든파이브, NC백화점, 현대아울렛등 인프라가 좋음

경찰병원이 있지만 삼성병원, 아산병원도 가까운 거리에 있음

5.공급 S등급

힐스테이트 E편한세상문정 1265세대 (24.9월 입주)

더샵송파루미스타 179세대 (25.10월 입주)

적정수요: 송파구인구(653,447명)X0.5%=3267세대

3년 총 공급: 1,444세대 (24년 1265세대, 25년 179세대)

송파구는 전체적으로 3년을 내다보면 공급이 엄청 부족하네요^^

다만, 송파구의 인구가 강남과 강동구로 전출이 많이되므로... 바로 옆 강동구에 24년 11월에 만세대가 넘는 올림픽파크포레온 입주장의 영향이 있을듯합니다.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 가락쌍용1차 33평 현재 매매 13.1억, 전세 6.26억

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 16.9억 전세 7.8억

5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 11.7억 전세 5.51억

5년 내 고점 매입시 수익률 (131000-169000)÷(169000-78000)X100 = -41.7%

5년 내 저점 매입시 수익률 (131000-117857)÷(117857-55118)X100 = 20.9%

▶ 현장 사진

리모델링 1차 안전진단 통과단지(재건축이 좋지만 용적률이 높아 수직증축 리모델링으로 추진중)

▶ 투자 결론

*저평가기준

저는 2가지로 저평가 기준을 해보았습니다.

1.절대적 저평가

전고점대비 16.9억->13.1억으로 25%빠짐

2.상대적 저평가

노후 아파트에 가격이 13~14억대로 비슷한 광장현대 5단지와 비교 (아래 표 참고)

두 곳 모두 S 2개, A 1개, B 2개로 같네요

광장현대 5단지는 한강을 끼고 있고 학군이 굉장히 좋으며, 강남접근성이 30분으로 뛰어남. 다만 36년차 노후 단지고 주차가 어려움

가락 쌍용은 용적률은 높지만 리모델링(선호하지는 않아 크게 신경 안씀) 단지로 선정되어 추진중이고, 3년이내 공급량이 부족한 송파구 입지에 년식도 광장현대보다 노후도가 낮고,평수도 더 넓고, 거래량이 활발하여 비슷한 조건에 가격이 1억 정도 낮아 지금 가격이 나쁘지 않아보임.

가락 쌍용 1차의 투자 결론

28년차에 용적률은 높지만 초,중학교를 품고 3,5호선 역세권이며, 위치적으로 헬리오시티(21.6억)와 올림픽파크포레온(21억)사이에 있고, 송파구라는 입지를 생각할 때 33평이 13억대라는 가격은 적정한 것으로 보인다.

주변에 단독주택이 많아 쾌적성이 약간 부족할듯하나, 바로 위 성동구치소 자리에 공공주택이 들어서고, 25년에 힐스테이트 분양이 되면서 점차 주변이 정비되며 좋아질것으로 기대된다.

저평가를 2가지 방식으로 비교

➡️조건이 비슷한 타단지인 광장 현대 5단지와 비교시 가격이 좀 더 저렴한듯하고, ➡️최고점 16.9억대비 13.1억으로 22.5% 빠진금액이라 가격적으로도 괜찮다. 다만 투자시 투자금이 6.3억으로 전세가율이 60%를 넘지 않는점(현재 52.2%)이 아쉽다.

지금 투자시 수익률로 따져보면~

최저점 매수- 현재 매도시 수익률 21%보다 현재 매수하여 고점 가격까지 올라간다고 가정시 수익률이 60%정도로 더 좋게 나타난다. 수익률 분석표처럼 저점때 투자금이 6.2억이 필요한데 지금 현재도 6.2억이 들어가서 (저점대비 현시점에 투자금이 더 많이 들어가는 대부분의 )타단지와는 다른 특징이 있다.

하지만 한편으로는 그 고점 가격이 리모델링 이슈로 거품이 낀 가격이 아닌지 의심해보게 되어 실질적인 고점은 좀 더 낮게 봐야할거 같다.

또한, 곧 입주할 올림픽파크 포레온의 큰 전세장을 생각했을때 역전세를 대비해야할 것으로 보여 투자시 좀 더 충분한 자금이 필요할 것으로 보인다.

지금도 거래량이 있는 단지이므로 좀더 급매가 나오거나 3개월정도 전세 매매 가격의 추이를 계속 지켜보며 분석해보고 싶은 단지이다.