[열반스쿨 기초반 77기 120조 드드든] 제주시 노형동 중흥S-클래스 아파트 수익률 분석 보고서

▶ 아파트명

노형동 중흥S-클래스

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장 A

제주시 종사자수 243,092명 (약 24만 명)

2.교통 S

제주도청 자차 9분 / 제주시청 자차 17분 

3.학군 B+

한라중 89.6% / 3.6%

노형중 81.5% / 3.5%

학취도가 90미만이지만 특목고 진학률이 3.5%이상으로 높다.

한라중 부근에 학원가가 밀집되어있어 제주도에서는 가장 선호하는

학군지이다.

4.환경(편의시설) B+

이마트 신제주점, 롯데마트 제주점, 제주한라병원

제주도에 백화점이 없어서 S등급은 아니지만 대형마트가 2개나 인접해있고 사실상 제주도에서 가장 환경적 요소로는 입지가 제일 뛰어난 곳이다.

5.공급

적정수요 : 제주시 인구 48.97만명*0.5%= 약 2,400

과거부터 현재, 미래까지 쭉 공급이 너무나 부족하다..

▶수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 노형동 중흥s-클래스 34평 현재 매매 6.8억, 전세 3.8억

가장 최근 실거래가가 저점으로 현재 호가가 올라간 상태이나 아직 호가에 거래되는 분위기는 아닌 듯 하다. 투자수요보다는 실거래 위주로 거래되는 단지여서 현재 투자금 3억으로 투자했을시 수익률 200%인 가격 12.8억을 기대하기에는 너무 오랜 시간이 걸릴것같고 이 매매가격이면 청주 대장을 사는게 낫지않나? 라고 생각했는데 그래프 이거뭐야..,?

교통이랑 학군은 두 단지 모두 큰 의미없고 인구,직장,환경면에서 청주 흥덕구가 제주시보다 월등히 낫다생각했는데....머,..머져?

입지독점성과 공급이 이렇게나 큰..차이를 만들어내는건가?

청주는 입지독점성이 제주에 비해 월등히 떨어지고 공급도 적정수준을 조금 넘어서는 범위이다. 입지가치가 그래도 청주 대장이 훨씬 나을거라생각했는데 어렵네... 물론 전세가율이나 기타 다른 것도 봐야겠지만...현재 중흥이 전고점 8.4억에서 6.8억으로 약 20%정도 하락하여 가격은 싼 구간인것같다.

현장 사진 

▶ 투자 결론 

1.저평가 : 중

지역내 6억대 중에서 가장 좋은 위치에 전고도 8억이상이었는데

현재 20%이상 하락한 가격으로 더 조정이 된다면 지역내에서는 비교적 싼거같다.

깜짝 놀란건... 내 앞마당 6억대 중에 인구가 제일 적은 지역인데도

광역시 선호단지들 보다 전고가 높다는거다... 와씨... 멋지다...제주도!ㅋㅋㅋㅋㅋ

울산 중구 약사더샵보다 전고가 높다는건 좀 충격이다... 아무리 전고만보면 안된다고는 하지만..ㅎㄷㄷㄷ

하지만

현재 매매가격으로는 대전 유성구 문지해링턴34평이 더 좋은 단지인데 6.2억/4억으로 매매가도 더싸고 투자금도 더 적게들어가기때문에 저평가라고 보긴 어려울것같다.

2.환금성 O

지방은 500세대 이상을 환금성 좋은 단지로 보지만,

제주도 특성상 300세대 이상이면 충분히 환금성이 좋은 단지로 보인다.

중층에 주변이 학군지여서 30평대 이상 수요가 많은 곳으로

환금성은 좋아보인다.

3.수익률 X

전세가율이 낮아서 전고점대비 20%가량 떨어진 저점가격에 매수하더라도

투자금이 너무 많이들어서 수익률이 16%밖에 되지 않는다.

만약 현재 호가에서 전세가가 5.44억(전세가율 80%) 투자금이 1.36억 정도 들어간다고

가정했을때 6.8+(1.36*2)=9.52억으로 5년이내에는 힘들어보이는 수익이다.

4.원금보존 X

현재 전세가율이 6.8/3.8억으로 55%이다.

지방 적정전세가율인 80%미만으로 적합하지 않다

5.리스크대비 X

잔금 및 역전세 대비 안된다.ㅎ