반포동 반포리체 아파트 수익률 분석 보고서 [ 열반스쿨 기초반 76기86조 복분]

▶아파트명

반포동 반포리체

▶위치(지도)

▶입지평가

1.직장 :

-서초구 사업체수 : 71,958개 / 종사자수 : 487,976명 ↠ S등급

2. 교통 : 강남 19분 / 여의도 28분/ 시청 38분 ↠ S등급

3.학군 : 서운중 95.6%/ 원촌중 94.1%/ 세화중 94% ↠A등급

4.공급 :↠ S등급

잠원동 메이플자이 2025.06 / 3,307세대

-서초구 인구수 : 451,258명

-서초구의 적정 수요 = 451,258 × 0.005 = 2,256세대

1년 : 2,256세대 / 3년 : 6,768세대

-2028년까지 공급예정 세대는 3,307세대

- 연평균 : 3,307세대 ÷ 3 = 1,102세대

-적정수요대비 공급수준 : 적정수요대비 0.49배

-공급평가 : 적정수요1/2이내 ↠ S등급

5.환경 :↠ S등급

-반경1km이내에 우리나라 매출 1위인 강남신세계백화점/ 강남성모병원/법원/고속터미널/남부터미널이 위치

-주변 아파트들이 대부분 재건축 돼 있고, 아파트의 균질성 또한 매우 높다.

-학원, 동네병원등도 이곳에 많이 분포 돼있어서, 래미안퍼스티지등 한강변에 위치한 아파트들에서도 아이들 병원이나 학원은 리체쪽으로 온다고 한다.

▶ 수익률 분석(5년내 투자 타이밍)

▶현장사진

▶결론

1)저평가 : 현재 저평가 되어 있지 않은 것 같다. 바로 맞은편에 8년이나 년식이 좋은 래미안 아피파크하고 비슷한 가격에 거래 되고있고, 강남역과 더 가까운 반포 써밋보다도 높은 가격대를 형성 하고 있다.

2)환금성 : 늘 수요는 많은 곳이고, 또한 서초동에서 초등아이들 키우기 에는 편의시설이 잘 돼있어서 늘 수요는 많다고 봐서 환금성은 좋다고 볼 수 있겠다.

3)수익률 : 저점 매수시 20%

고점 매수시 -25%

4)원금보존 : 원금보존은 전세가와 입지독점성으로 봐야 하는데,

전세가는 49%로 50%에도 못 미치므로 기다려야 한다.

입지독점성은 적정수요대비 0.49배로 좋다.

5)리스크대비 : 전세가율이 낮은 상태에서 매수 하면 물론 전세가 안 나가는 상황은 없을 테지만, 내가 감당해야 할 금액이 너무 크다.

입지는 좋으나, 현재 내가 가지고 있는 투자금 대비 너무 많은 금액을 투입해야 하고,

전세가도 올라오지 않았으며, 투자로 들어가기에는 여러모로 리스크가 있다.