▶ 아파트명
봉명동 도안호반베르디움 2단지
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1.직장
유성구 종사자수 204,522명 (약 20만 명)
2.교통
둔산-시청역 자차 11분 (지하철 9분/5개역)
대덕연구단지 자차 13분 / 대덕테크노밸리 자차 21분 / 세종정부청사 자차33분
3.학군
봉명중 79% 유성중 81%
4. 환경(편의시설)
NC대전유성점
5. 공급
둔산더샵엘리프 2025.02 / 2,763세대
둔산자이아이파크 2025.06 / 1,974세대
갑천2트리풀시티엘리프 2025.12 / 936세대
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 : 도안 베르디움 33평 현재 매매 8.2억, 전세 4.5억
5년 내 고점 매입시 : 2021년 7월 매매 9.98억 전세 4.9억
5년 내 저점 매입시 : 2018년 8월 매매 5.4억 전세 3.36억
5년 내 고점 매입시 수익률 : -35% (-1.78억)
5년 내 저점 매입시 수익률 : +137% (+2.8억)
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
1) 저평가 : X (하)
도안 신도시 가장 초입에 위치한 14년식 단지이다.
산과 천으로 둘러 쌓여 지형적인 불리함이 있는 도안 내에서도 유성온천역을 중심으로 한 NC백화점 등 '유성구 최대 상권과의 접근성'이 가장 우수한 단지이지만, 이미 연식이 10년 차가 지나고 있는 곳.
도안 내에서는 21년식 아이파크 시티와 비슷한 호가를 형성하며 연식을 상쇄할 만큼 입지를 선점하고 있는 랜드마크이지만, 대전을 전체적으로 봤을 때 도안의 인기 요소는 '둔산과 가까운 곳에 위치한 신축 택지'이다.
(즉, 둔산과 가까운 곳에 신축이 많아질수록 얼마든지 대체되는 단지라고 생각한다.)
단지 주변 환경의 차이가 있긴 하나, 둔산 접근성이 훨씬 좋은 20년식 E편한세상둔산이 7억대에 나와있다는 점에서도 봉명 베르디움의 현 시세를 저평가 되었다고 보기에는 어려움이 있다.
2) 환금성 : O (상)
초등학교와 중학교를 품고 있으며, 상권 접근성도 우수하여 충분히 수요를 뒷받침하는 선호 단지.
3) 수익률 : X (하)
수익률 200% 이상을 기록하기 위해서는 매매 가격이 더욱 떨어지거나 전세가가 올라 투자금이 적게 들어야 하는데, 매매 전세 차이가 3억 이상이 나는 현 시점에서는 기대하기 어려운 부분.
3억 7천만원의 투자금으로 현 8억 2천에서 200%의 수익률을 내려면 → 15.6억 이상의 신고점을 갱신해야 하는 것에도 불확실함이 있다.
4) 원금보존 : X(하) -- 평균 전세가율 62.9%
봉명 베르디움의 최근 3년 전세가는 3억 중반에서 4억 중반대를 유지하고 있다.
현 전세가율은 약 55%로 과거 평균 이하 수준이며, 전세가 역시 저렴한 편이라고 보기 어렵다.
도안 전체를 비롯한 단지 내 전세 물량이 많지 않아 전세가가 높게 형성된 편임에도, 매매 가격 역시 8억 대에 머물러 있어 전세가율이 받쳐주지 않음.
2025년에는 특히 상급지 대단지 공급이 연쇄적으로 이어지며, 매매 전세 모두 하락할 가능성이 있다.
5) 리스크 대비 : X(하)
과거 세종시 입주 당시 (2014~2018) 베르디움 2단지의 전세가는 2억 중반대를 유지했던 수준이었으며,
21년 상대동 아이파크 1,2단지 2,500세대 입주장에서도 전세가 -8천까지 급격하게 빠지는 것을 과거 그래프를 통해 확인하였다.
장기적으로 전세가는 오를 수 있겠지만, 앞으로는 연식이 지남에 따라 신축 및 상급지와의 전세 경쟁에서 예전보다는 떨어질 것으로 예상.
향후 2년간 대전 전역에 상급지를 포함한 적정 수요를 초과하는 대어급 공급이 예정되어 있고, 전세가 3억 중반까지는 충분히 내려올 수도 있다는 관점에서 역전세 대응에 어려움이 있을 것으로 판단하였다.
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