▶ 아파트명
대구 북구 칠성동 대구역 서희스타힐스
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1.직장
북구 종사자수 173,854명 (약 17만 명, 대구 내 2위)
> 달서구 다음으로 북구는 종사자 수가 많은 곳이다.
>수요가 충분히 뒷받침 되는 곳이다.
2.교통
대구역(1호선) 역세권
자차: 범어역 15분 / 중앙로역 5분 / 성서산업단지 20분 / 염색산업단지 18분
대중교통: 범어역 25분 / 중앙로역 10분 / 성서산업단지 39분 / 염색산업단지 37분
>대구의 중심(동성로~범어네거리) 접근성이 좋은 편이다.
>대구의 주요 직장으로 출퇴근에 불편함이 없는 위치이다.
3.학군
옥산초(학급당 학생수 24명)
경명여중 91%, 침산중 84%, 대구일중 80%
>학군을 보고 오는 곳은 아니다. 침산동 학원가를 이용할 수 있다는 장점이 있다.
4.환경(편의시설)
롯데백화점 대구점(도보 10분이내 거리), 이마트 칠성점 (도보 10분이내 거리)
경북대학교 병원, 대구 동산병원, 곽병원 (중구 소재하지만 도보 30분 이내 거리에 위치)
>대구 최대 상권 동성로까지 도보권 거리이다.
5.공급
주변 입주 단지를 보면 모두 주상복합이다. 주상복합은 입지요소(교통)가 좋아야 폭발력을 갖는데
대구역 자이더스타는 혜택을 볼 것으로 예상된다.
반대로 대구역 서희스타힐스는 입주시기에 영향을 받을것 같다.
북구와 전출입하는 규모 순위: 동구 > 달서구 > 수성구
북구, 동구, 달서구, 수성구의 입주물량+매매, 전세지수 + 적정 수요량(20년 평균 포함)을 함께 나타낸다.
작년과 올해(2023년~2024년) 역대급 입주 폭탄이였다. 전세가가 무너진 것은 당연한 결과였다.
올해까지는 20년 평균을 웃도는 입주물량이지만, 내년(2025년)부터 입주물량이 급감한다.
일정부분 리스크가 해소될 것으로 보인다.
입주물량이 많아서 전세가를 내려오고 따라서 매매가도 끌어내리는 결과를 보였다.
그래서 매매 절대가가 싸다. 그러나 전세가와 갭이 커서 소액투자는 불가능한 상황이다.
2025년부터는 분위기가 서서히 달라질 것으로 예상된다. 전세가 추이를 트래킹하여 소액투자 기회를 잡자!!
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 대구역 서희스타힐스 34평 현재 매매 3.45억, 전세 2.3억
5년 내 고점 매입시: 2021년 4월 매매 5.28억 전세 4.3억
5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 3.1억 전세 2.0억
현재 투자시 예상 수익률(고점 기준): 약 159% [ (고점 가격 - 현재 가격) / 투자금 ]
투자금이 1억이 넘더라도 159%인 것을 보면 싸다.
>현재 가격은 2017~2018년 수준이다. 정말 싸다.
>태평로 작년부터 신축들이 입주를 하는 상황이였는데 매매가는 조금 상승한 것을 볼 수 있다.
전저점이 너무 낮았다는 뜻일까? 전세가는 아직 제자리인 듯하다.
▶ 현장 사진
>단지느낌
임대에서 전환이 된 아파트라는 인식이 있지만, 동간 거리 넓직하고 관리 상태도 좋은 편이다.
무엇보다도 지하철역세권( 1호선 대구역 )에 동성로에 인접한 이점이 아주 크다. (단지 위치가 아주 좋은 편)
주변 단지들에 비해 세대수가 많다보니 웅장한 느낌도 있었다. 태평로 라인에 힐스테이트와 자이가 위치해 있어
브랜드 면에서는 살짝 밀리지만 가성비 단지로서의 역할은 충분히 하리라고 본다.
단지내 상가에 기본적이 편의시설과 학원들도 입점해 있다. 다른 단지들은 입주장이라 공실이 많았는데 공실이 없다보니 상대적으로 활기를 느낄수 있었다.
칠성남로 건너 2500여 세대가 입주하면서 길거리도 정비되며 환경도 많이 개선된 것 같다.
인구가 외곽에서 중심으로 이동하고 있어 더욱 관심을 받을 수 있을 것 같다.
▶ 투자 결론 (저환수원리)
2012년 1250세대
1.저평가(비교평가) : OK
[지역 내 비교평가]
<인접한 단지와 비교>
A.2014년 464세대 북구 칠성동 소재
<입지요건이 상대적으로 좋지 않은 단지와 비교>
B.2014년 774세대 동구 봉무동 소재
C.2007년 774세대 북구 학정동(칠곡)
>인접한 단지와 비교해 보니 대구역 서희스타힐스 매매가가 낮은 편이다.
입지가 떨어지는 다른 단지와 비교하니 가격이 비슷하다면 대구역 서희스타힐스가 가격이 저평가된 듯하다.
[지역간 비교평가]
지역간 비교를 할 때는 지역 상황을 잘 파악한 후 비교평가 하기
ex) 공급이 많아서 가격이 눌려 있는지?
a.2012년 413세대 전주시 덕진구 덕진동
b.2011년 705세대 창원시 마산합포구
>중소도시 비슷한 연식 단지들과 매매가가 비슷한 수준이면 대구역 서희스타힐스가 저평가된 듯하다
2.환금성(수시 매도 가능): OK
1250세대의 대단지. 생활권 내에서 선호도가 중상이라 환금성은 좋을 것으로 판단된다.
3.수익률(투자금 대비 수익률): SO SO
현재 호가 3.45억 / 2.3억
전고점 5.28억
고점 기준 예상 수익률: 약 159% (현재 투자금이 1.15억)
투자금이 많이 들어 수익률 200%에는 모자라는 수준이다.
4.원금보존(적정 전세가율, 입지독점성): BAD
전세가율 약 67%로 지방 적정 전세가율 80%에 비해 낮은 수준이다.
대구 중심부 접근성이 좋아 입지 독점성은 있다고 볼 수 있을 것 같다.
5.리스크대비(역전세 대비, 잔금 대비) : OK
대구는 전체적으로 2년 뒤 입주 물량이 적정 공급량에 미치지 못한다. (공급 부족)
현재 전세가는 바닥을 뚫고 내려간 상태
매매가 3.4억은 잔금 가능
주위 입주 단지들이 어느 정도 정리되는 단계라 전세 빼는 데는 어려움이 없을 것 같다.
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