송파구 잠실 파크리오 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 37조 부자되는 쿠적사고]

▶ 아파트명

송파구 잠실동 파크리오 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장(S)

송구 종사자수 400,781명 (약 40만 명)

2.교통(S)

강남 25분 / 여의도 1시간7분 / 시청 43분

3.학군 (S)

잠실중학교 (학업성취도평가 94.7%, 특목고 진학률 5.1%)

4.환경(편의시설) (S)

롯데백화점 잠실점, 롯데 잠실 에비뉴엘, 롯데마트 잠실,서울 아산 병원

5.공급 (S) : 적정수요량 (3,265세대) > 공급량 (1,444세대)

▶수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 잠실 파크리오 33평(B1형) 현재 매매 21억, 전세 10억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 23.6억, 전세 10억

5년 내 저점 매입시: 2022년 12월 매매 17억, 전세 8.7억

*5년 내 고점 매입시 수익률: (21-23.6)/(23.6-10)*100=-12%

*5년 내 저점 매입시 수익률: (21-17)/(17-8.7)*100=48%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

1) 저평가 (중) : 입지 평가(직장, 교통, 학군, 환경)가 모두 S로 높은 가치의 아파트이며,

현 시세가 고점 대비 -12%, 저점 대비 48%인만큼 하락장 이후 가격이 반등하고 있습니다.

비교 단지인 송파구 트리지움 (2007년식, 3,696세대, 33평)가 매매22억7천, 전세10억8천으로 저평가는 아니라고 생각합니다.

2) 환금성 (상) : 66동 고층, 남향으로 수시 매도 가능하여 환금성이 높다고 생각합니다.

3) 수익률 (하) : 매매와 전세의 차이가 크지 않고 수익률이 12%, 수익금이 2.6억으로 수익률이 높지 않다고 생각합니다.

4) 원금 보존 (하) : 현재 기준 공급은 S로 입지 독점성은 괜찮은 편이지만 전세가율이 43~48%로 원금 보존은 높지 않다고 생각합니다.

5) 리스크 관리 (하) : 현재 송파구의 공급은 적정이지만 인접 지역 (강남구, 강동구)의 적정 수요량 대비 공급량이 높아 리스크 관리는 낮은 걸로 판단됩니다.

◆ 그러므로 해당 물건은 저평가, 환금성, 수익률, 원금 보존, 리스크 관리에 근거하여 투자에 적합치 않다고 판단됩니다.