[열기76기 16조 서울시 강남구 개포동 개포래미안포레스트 수익률보고서 평온부자]

▶ 아파트명

개포래미안포레스트

▶ 위치(지도) + 단지 느낌

강남에서도 외곽에 위치해 있다. 지하철에서 거리가 꽤 걸린다.

가장 가까운 매봉역까지 28분 정도 걸어가야 하며

강남외곽이라 유동인구가 많지 않은 편이며, 노인인구도 꽤 보인다.

단지내 중간 언덕이 있다. 주변 단지들은 모두 평지인데, 여기만 약간 경사가 있는 편이다.

중식, 석식 커뮤니티가 발달해 있다. 석가산을 비롯해서 조경이 잘 되어 있다.

120동 앞이 커뮤니티 동이며, 길 건너 따로 떨어져 있는 127동은 도서관이 있는

커뮤니티동으로 동이 갈수록 좁아진다.

주변 산이 있어서 동네 어르신들이 산책하며 오가는 모습을 볼 수 있는데

산책하는 스카프에서 명품을 두른 70,80 세대를 많이 볼 수 있었다.

126동 작은 도서관 커뮤니티에서는 공부 안 한다고 버럭버럭 화를 내는 어머니

와 자녀를 볼 수 있었는데, 정말 학구열이 어마어마 한 걸 느꼈다.

어렸을 때 대치동에 살았지만 방목해주신 부모님이 감사하게 느껴졌다.

밥은 신세계에서 관리한다고 한다.

▶ 입지평가

직장 – 외부 수요를 끌어당길 수 있는 요소

강남구 종사자수 S: 종사자 수 801,419명 사업체수 110,007

 ▶ 입지평가

교통 – 강남 접근성만 깡패 , 외부 수요를 끌어당길 수 있는 요소

S: 강남 28분 (버스 환승1) / 여의도 50분(버스 환승1, 지하철 환승1) /

32분(버스 환승1 지하철 환승1)

교통이 상당히 불편한 편이다 그래도 강남접근성이 젤 좋다.

▶ 입지평가

학군 – 대치동 학원가 외부 수요를 끌어당길 수 있는 요소

같은 단지내에서 포이초 구룡초로 나뉜다.

포이초 단지 바로 옆, 구룡초는 길건너서 가야 한다.

서울포이초등학교 19명

서울구룡초등학교 21명

재개교중 개포중 86%

주변 학교중에서 많이 떨어진다.

단지에서 갈 수 있는 학교는 학업성취도 면에서 비교적 낮지만

대치동 학원가 가까이 이용할 수 있다.

3km 내외이므로 가까운 편이고, 직접 라이딩을 많이 함.

유명한 학원은 학원차를 운영하지 않고, 규모가 작은 학원이 오히려 노란 차 가 있다.

▶ 입지평가

환경(편의시설) - C

1km 이내 대형마트는 없지만, 3km 이내 양재점, 코스트코를 이마트 역삼점 보다 더 이용 많이 한다.

1km이내 백화점은 없지만, 규모가 작은 역삼 롯데백화점 있다.

1km이내 종합병원은 없으니 강남 세브란스병원이 가까운 편이다.

전체적으로 C 등급 가까운 편의시설 상권이 없는 편이다.

입지평가

공급

24년 1월 6,702세대 디에이치퍼스티어아이파크

전세가 아직 1000개 넘게 있는데?

24년 이후 공급 거의 없다.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 개포래미안포레스트 32평 현재 매매 25억, 전세 10억

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 29.7억 전세 16억

5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 22.3억 전세 11억

▶ 현장 사진