대전 둔산동 청솔아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 77기 14조 백호기]

아파트분석
24.06.23

▶ 아파트명

대전 둔산동 청솔아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

직장(B) : 대전 서구 종사자수 198,272명 (약 20만 명)

2.교통(S) : 대덕연구단지 6.1km 14분 / 정부대전청사 2.4km 6분 / 둔산동(행정업무) 2km 5분이내

3. 학군(B)

ㅇ 학업성취도 평가 : 문정중 91%, 삼천중 92%, 탄방중 85%, 삼육중 98%, 갑천중 93%

ㅇ 특목고 진학율(`23년도) : 문정중 7.8%(36명), 삼천중 2.6%(8명), 탄방중 5%(21명)

4. 환경/편의시설(S)

가. 백화점, 마트 (5km 이내 백화점 3개, 대학병원 1개, 대형마트 2개)

ㅇ 갤러리아백화점(2.1km / 8분)

ㅇ 롯데백화점(2.3km / 9분)

ㅇ 신세계백화점(4.4km / 11분)

ㅇ 이마트(2.5km / 7분)

ㅇ 트레이더스 홀세일(4.1km / 10분)

나. 병원 : 을지대학병원(2.2km/7분)

5.공급(B) : 호반써밋그랜드센트럴 2025.01 / 1,558세대 등 7,432세대(`25~`27년)

ㅇ 적정수요=인구수(462,640명)x0.5%=약 2,300세대

ㅇ `23~`24년은 부족, `25년은 6,539세대 공급과잉, `26~`27년은 적정공급으로

`25년 공급과잉은 `23~`24년 부족물량을 충족하고 이후 2년간 적정공급 유지로 가격 안정 예상

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 둔산동 청솔아파트 30평 현재 매매 4.4억, 전세 3.1억

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 5.7억 전세 3.26억

*5년 내 고점 매입시 수익률 (44000-57000)÷(57000-32600)X100 = -54.2%

5년내 저점 매입시: 2019년 7월 매매 2.8억 전세 2.1억

*5년 내 저점 매입시 수익률 (44000-28000)÷(28000-21000)X100 = 229%

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

▶ 현장 사진

[아파트 정문/입구] [동별 출입구]

[지상주차장] [지하주차장]

[단지내 상가] [단지내 산책길]

▶ 투자 결론

ㅇ 저환수 원리에 따라 투자 여부에 대한 결론을 생각해 보면...

저평가(0) : 비슷한 입지와 비교해 가격이 싼가?

주변 동일 평수, 유사한 연식의 아파트 대비 가격은 낮은 편이고 전고점 대비 25% 매매가 하락한 상태로

저평가로 보이나, 주변 유사한 입지의 아파트(국화, 공작한양)의 하락율(31, 32%)이 더 높은 점을 고려

어느단지가 1등인지 추가 확인후 투자 여부 결정 필요

2.환금성(0) : 수시 매도가능-300세대이상, 저층/탑층 제외

`91년식(33년) 구축아파트이나 980세대 대단지 아파트이며 직장, 교통, 학군 및 환경 등의 입지 우수성

고려 시 지속적인 수요가 있을 것으로 판단됨.

3.수익성(X) : 목표수익률 투자금 대비 200% 달성

현 시세 4.4억, 투자금 1.3억으로 200% 되려면 7억까지 올라야 하나 전고점 5.7억 고려 시 수익성 떨어짐

4.원금보존(X) : 전세가율 80%이상, 투자금 5천만원 이하

전세가율 70%, 지방이고 연식 30년이상 경과 대비 투자금 1억이상 소요로 투자 부적절 판단됨.

5. 리스크 관리(0) : 전세 만기시점 공급이 적정 수준인가? 역전세 발생시 대처 가능? 매매잔금 대비 가능?

24년 매수시 전세 만기시점인 `26년 공급물량은 적정수준으로 역전세 발생가능성은 없어보이나 전세 못 맞출 시 매매 잔금 대비해야하며 금액(약 4억원)이 다소 많음.

*투자 결론은 투자원칙인 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비 항목을 직접 검토해보면서, 투자자의 시각에서 바라보는 연습을 해보는 것입니다. 처음 해보는 부분이라 어렵겠지만 잃지 않는 투자를 위해 꼭 필요한 과정이에요. 정답을 맞추려고 하기보다는 너바나님의 레시피로 내가 관심있는 아파트가 투자에 적합한지 스스로 고민해보세요 ^^