수지구 성복동 성복역 롯데캐슬골드타운 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 7조 유쾌한입1]

▶ 아파트명

수지구 성복동 성복역롯데캐슬골드타운

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장 –> C등급

수지구 종사자수 87,487명 (약 9만 명)

2.교통 –> A등급 

강남 39분 / 판교 21분 / 여의도 56분 / 시청 1시간 5분

3.학군 –> A등급

정평중 93%, 성복중 94%, 홍천중 95%, 성서중(지도상좌측에) 88%

4. 환경(편의시설) –> B등급

도보 4분 이내 롯데마트/ 도보 18분, 자차 3분 이내 이마트 (1.2km)

갤러리아 백화점 광교점 5.6km 자차 12분 / 신세계 백화점 경기점 3.9km 자차 10분 이내

아주대학교병원 7.2km 자차 15분

5.공급 -> S등급

동천역자이르네(도시형) 2025.04 / 112세대, e편한세상죽전프리미어포레 2024.12 / 430세대 등

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 성복역롯데캐슬골드타운35평 현재 매매 11.8억, 전세 6.65억

5년 내 고점 매입시: 2021년 2월 매매 14.95억 전세 9억

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 9.8억 전세 6.4억

*5년 내 고점 매입시 수익률 (118,000-149,500)÷(149,500-90,000)X100 = -53%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (118,000-98,000)÷(98,000-64,000)X100 = 59%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

⭐️저평가 – 중

전고점 149,500에 비해 현재 가격이 118,000으로 -22% 수준임. 수지구 내 종사자 수는 c등급으로 낮은 편이지만 주변에 판교, 수원, 동탄 등의 일자리가 있고 신분당선 성복역 초역세권으로 강남까지 40분이 소요되어 강남 접근성이 좋은 편임. 주변에 초등학교나 중학교가 아주 가깝게 위치하고 있지는 않지만 배정받을 수 있는 중학교들의 학업성취도 평가 결과가 90% 이상으로 양호한 편임. 바로 옆에 롯데몰(롯데마트)이 있고 수지 지역에서 찾아보기 힘든 비교적 신축(2019년) 아파트임. 분위기 임장을 가본 결과, 단지 내 지상 차량 통행이 없고 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있으나 건폐율이 46%로 주변의 아파트들과 비교하였을 때 동간 거리가 좁고 답답한 느낌이 들었음. 그러다보니 정문에서 들어오면 단지 중간에 있는 엘리베이터를 타고 내려가야 커뮤니티 시설이 있었고 단지 중앙에서 이야기하는 소리가 울려서 들리는 느낌이 들었음. 특정 동은 채광이 좋지 않을 것 같은 느낌이 들었음.

⭐️환금성 – 상

300세대 이상이며 초역세권, 비교적 최근(2019)에 준공, 브랜드 아파트 등

⭐️수익률 – 하

현재 시세로 투자금 4.6억~5.2억을 필요로 함. 가격이 전고점까지 회복하여 매도할 경우에도 수익금이 투자금보다 적음

⭐️원금보존 – 중

전세가율 58%~61%, 입지독점성은 좋은 편

⭐️리스크 대비 – 상

향후 3년 수지구와 그 근방에 공급 물량이 없어 역전세 가능성 낮을 듯

*결론 – 입지적 요소는 대체로 좋으나 가격이 그에 비해 비싸다는 생각이 들어 투자하지 않을 것 같다. 성복역 롯데캐슬골드타운에 투자할 수 있는 투자금이 있다면 서울에서 투자할 것이다.