열기 3강 77기 87조 아파트 수익률 보고서 - 나른한수봉씨

♥ 아파트명

영통동 살구골 현대7단지 아파트

♥ 위치(지도)

♥ 입지평가

1. 직장 : 수원시 영통구 종사자수 168,344 (16만) / 사업체수 30,260 (3만) - B등급

2. 교통 - C등급 (강남은 수인분당선 → 신분당선 B등급)

강남 1시간 / 여의도 1시간 20분 / 시청 1시간 10분

→ 서울 주요 직장까지의 거리는 평균 1시간 소요되나 버스 배차간격은 좋은 편.

수인분당선이용, 2027연말 혹은 2028 상반기 인동선 개통.

영통은 입지상 수원에 속해 경기 남부의 자급도시적 성격이 강하여 서울로 직장을 가는 경우보다 수원 내에 직장이 있는 경우가 많다. 특히 삼성전자 디지털시티가 바로 옆에 있으며 삼성반도체가 기흥 및 인근에 위치하고 이의 하청업체 또한 많아 취업자리가 많다.

♥ 학군

영일중학교: 학업성취도 93.9% / 특목고 진학률 4.4% - A등급

♥ 환경 (주변 편의시설) - B등급

바로 길건너 홈플러스, 롯데마트 (도보 5분)

영흥숲공원 (도보15분)

-- 자차 30분이내로 갤러리아백화점, 롯데아울렛 (2군데), 코스트코, 이케아, 아주대학교병원, 카톨릭대학 성빈센트병원, 서울대학교병원 이용가능

♥ 공급

수원시 총 (24년~ 27년)입주물량 : 6,018세대 - A등급 (적정수요: 5,987세대)

♥ 수익률 분석

♥ 현장사진

--------- 현재 아파트 앞 인동선 공사중

♥ 결론

저평가 : 다른 경기 역세권 지역의 비슷한 연식의 아파트와 비교하여 적정. 딱히 저평가도 고평가도 아님.

환금성: 612세대로 300세대 이상이므로 환금성 양호. 층수는 저층과 탑층 제외로 투자고려.

수익률: 수익률 200% ---> 투자금 27,500×2= 55,000 ~~~ 매매가 82,500+ 55,000= 137,500 (안될것같음)

수익률 100% ---> 매매가 110,000 (가능해보임)

원금보존: 전세가율 67%(수도권: 70%기준)로 조금 미약함.

리스크 대비 : 2,3년 후 인근 입주물량으로 역

전세 대비해야함.

영통역 바로 앞 역세권. 서울로 버스노선과 수인분당선 이용, 27(8)년 인동선 개통으로 교통이 양호하며 학군이 좋고 학원가라 주민들 평가가 아주 좋음. 먹거리 상업지역이 크고 대형마트 2개가 바로 건너편에 있어 아주 편리함. 그러나 인근 영통자이센트럴파크(580세대),망포 푸르지오(약 1500세대), 매교역 펠루시드(2,178세대)가 26,27년 입주라 2년 후 전세가가 하향할 경우가 다분함.