아파트 수익률 보고서
▶ 아파트명
만촌우방타운1차
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1.직장 (S)
대구시 총 종사자 수 100만명으로 사업체 수는 약 28만개가 위치하고 있다.
특히나, 양적인 면에서의 사업체는 달서구 > 북구 > 수성구 순으로 많으며, 질적인 면에서의 500인 이상 종사자를 가지고 있는 사업체는 북구가 가장 많은 것으로 보인다.
2.교통 (A)
-대구지방법원 및 구청 등 각종 관공서가 위치하고 있는 범어네거리까지 약 11분
-달서구의 성서산업단지까지 약 38분
-북구 대구염색산업단지까지 약 33분
주요 산단 및 업무지구까지 평균 30분 이내임,, 하지만 출, 퇴근시간의 경우 좀 더 시간이 소요됨.
지방광역시의 경우 교통에 큰 영향은 없을 듯하다.
3.학군(S)
수성구는 학군이라는 압도적인 입지독점성을 가지고 있는 지역이다.
특히나 대구의 대치동이라는 별명이 붙을 정도로 학군의 위용을 뽐내는 곳이
바로 범4만3이다.
해당 단지에서 불과 100m내에 대륜중, 고등학교 위치하고 있다.
대륜중의 경우 학업성취도는 91%로 평균적으로 공부하는 분위기가 형성된 곳이기도 하지만,
특목고 진학수가 무려 6명이나 되는 중학교이기도 하다.
4.환경(편의시설) : 없음..(C)
해당 단지 반경 1KM 이내에는 백화점 및 대형마트가 없는 것이 단점이다.
황금 이마트까지는 약 3.6KM로 자차 이용 10분정도 소요가 됨.
5.공급(대구시 A, 수성구 S)
대구시의 경우 3년 평균 공급은 10,886세대로 적정수요 11,185세대로 1배 이내에 들어오는 수치이다.
수성구의 경우 2026년까지 총 3,510세대 연 평균 1,170세대가 입주 예정이며,
수성구 적정수요인 2,042세대에 훨씬 못미치는 공급량이다.
만촌우방1차단지에 직접적 영향이 있을 것으로 보이는 공급물량은 크게 없을 것으로보이며,
만촌역 인근에 만촌역태왕아너스와 힐스테이트만촌역이 총 1000세대 정도 24년7~12월 공급예정이다.
이 시기를 피해서 전세를 세팅할 필요도 있을 듯하다.
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
-현재 시세 : 만촌우방1차타운 34평 현재 매매가 5.7억 / 전세가 2.5억
-5년 내 고점 매입 시 : 매매가 10.47억 / 전세가 4.2억 (20년 12월 기준)
-5년 내 저점 매입 시 : 매매가 5.1억 / 전세가 2.9억 (23년 1월 기준)
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 고점 매입 시 수익률 (57000-104700) ÷ (104700-42000) = -76%
*5년 내 저점 매입 시 수익률 (57000-51000) ÷ (51000-29000) = 27%
▶ 투자 결론
<비교평가>
= 수성구 내 입지가 덜 좋은 신축과 입지가 좋은 구축을 비교했을 때 입지가 좋은 구축의 가격이 더 높게 형성되는 것을 확인할 수 있음. 결국 건물 가치는 시간이 갈 수록 가치는 떨어지지만, 땅의 가치가 높은 구축의 경우는 시간이 가더라도 가치는 떨어지지 않음.
<결론>
뚜렷한 입지독점성을 가지고는 있지만 구축이라는 단점이 있음.
그리고 현재 투자금도 많이 들어가는 상황으로 보수적으로 접근할 필요가 있을 듯 보이고,
만약 전세가율이 투자범위에 들어오면 투자 검토 가능.
하지만 현재는 투자 X
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