마음은이미부자의 아파트 수익률 보고서

열반스쿨 기초반 76기 107조 마음은이미부자

첫번째 수익률 보고서

▶ 아파트명

서울시 성동구 옥수동 래미안옥수리버젠

▶ 위치(지도)

금호역 역세권으로 압구정역과 두 정거장 차이의 엄청난 입지를 자랑

▶ 입지평가

1.     직장: A

성동구 종사자수 203,221명 (약 20만 명)

2.     교통: S

강남 24분 / 여의도 35분 / 시청 21분 

3.     학군 : C

옥정중학교 78.9%, 무학중학교 80.6%

4.     환경(편의시설) : A (백화점, 대형마트가 있지만, 다소 멀어서 A)

압구정 현대백화점, 갤러리아 백화점, 행당 롯데마트

5.     공급 : S (24 6월~27년 6월까지 입주물량 거의 없음)

청계리버뷰자이 (2027. 2) 1670세대  

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 래미안옥수리버젠 현재 매매 15.4억, 전세 8억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 17.5억 전세 8.5억 

5년 내 저점 매입시: 2019년 4월 매매 9.5억 전세 6억 

*5년 내 고점 매입시 수익률 (154000-175000)÷(175000-85000)X100 = -23%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (154000-95000)÷(95000-60000)X100 = 169%

▶ 현장 사진 

▶ 투자 결론 

옥수동/금호동의 가장 큰 장점은 압구정과의 연결성과 한강뷰이다. 가장 단점은 대부분의 단지가 매우 가파른 경사지에 있다는 점이다. 그럼에도 교통의 입지와장점을 알아본 부자들이 자기 자녀들에게 사주는 아파트가 이 곳이라는 얘기를 들었는데, 그러한 인기와 가치가 이미 가격에 반영이 되어있다는 생각이 들었다. 최고점인 2021년에 비해 아직 가격은 저렴한 편이기는 하지만 여전히 투자금은 많이들고, 나의 예산에 비해 압도적인 가격이기에 투자하기에는 리스크가 많이 있다는 생각이 들었다. 래미안 옥수리버젠은 옥수,금호동 근처 아파트들 중 비교적 드문 신축단지로 엘리베이터를 타고 단지로 올라가면 비교적 평지이며, 내부도 무척 깨끗하고 상가도 잘 되어있었다. 래미안 옥수리버젠과 비교적 가격이 비슷한 단지가 옥수역 초입에 위치한 옥수중앙하이츠라 한다. 이 곳은 구축에 언덕위에 있지만 몇개동이 한강뷰가 펼쳐져보이는 압도적인 뷰를 자랑해서 전통적인 부자들이 선호하는 아파트라 한다. 만약 둘 중에 공짜로 하나 받는다면, 나는 중앙하이츠를 받고 싶다. 이유는 아파트 값=건물+땅값인데 건물값은 해가 갈수록 줄어들지만 땅값은 영원하거나 더 오르기 때문이다! 옥수/금호동에 관심이 많았는데 지금은 투자금이 너무 많이 든다. 앞으로 반포, 강남, 잠실처럼 쉽게 진입하기 힘든 곳으로 부상할 것 같다.