▶ 아파트명

송도센트럴파크푸르지오아파트

▶ 위치(지도)

▶입지평가

1 직장 (B)

2 교통 (C)

강남 111분 / 여의도 97분 / 시청 101분

3 학군 (A)

신송중 92.2%, 인천해송중 94.5%

4 환경(편의시설) (B)

코스트코, 롯데마트

5 공급 (B)

2024년 입주량 5,887

2025년 입주량 5,188

2026년 입주량 0

적정 수요량 1,960

(3년 기준) 연평균 입주량 3,691

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

5년 내 고점 매입 시 : 2022년 2월 매매 13.65억, 전세 4.6억

5년 내 저점 매입 시 : 2019년 7월 매매 5.75억, 전세 2.7억

5년 내 고점 매입 시 수익률 : (95000-136500) ÷ (1365000-46000) X 100 = -45.8%

5년 내 저점 매입 시 수익률 : (95000-57500) ÷ (57500-27000) X 100 = 122.9%

▶ 현장사진

▶투자결론

직장 (B)

교통 (C)

학군 (A)

환경 (B)

공급 (B)

저평가 (비교평가) - 아직 앞마당이 없어서 비교평가 불가능 및 저평가 판단불가

환금성 (수시 매도 가능) - 아파트(주상복합) 환금성 있음

수익률 (투자금 대비 수익률) - 매전차(투자금) 3.5억 / 예상 기대수익 4.15억 (전고점 13.65억), 기대수익률 118.5%

원금보존 (적정전세가율, 입지독점성) - 매매 9.5억 / 전세 6억 (전세가율 63.1%), 입지독점성 없음

리스크대비 (역전세 대비) - 최근 5년 내 전세 최고가 7.2억 / 최저가 2.7억, 현재 전세가 5~6억대로 역전세 가능성 있음

현재 매매시세 9.5억으로 전고점(13.65억) 대비 -30.4% 하락

투자 시 투자금 약 3.5억 필요 (매매 9.5억 / 전세 6억)

예상 기대수익률 118.5%

최근 5년 내 전세가 시세로 볼 때 역전세 가능성 있음

앞으로 3년 간 적정 수요량의 2배가 조금 안되는 양의 공급 예정 (입지독점성 없음)

전고점 대비 -30% 하락으로 가격이 싸진 것은 맞지만 투자금이 많이 필요함

현재 나의 상황에서 투자금 부족으로 투자 불가능

앞으로 3년 간 적정 수요량의 약 2배의 공급이 예정되어 있고 역전세 가능성도 있어보임

직장과 교통에서는 큰 메리트 X, 학군과 환경이 좋음, 공급이 많아서 입지독점성 X

3.5억의 투자금으로 할 수 있는 투자 물건 중 해당 물건보다 더 좋은 입지를 가진 물건이 있을 것으로 판단됨

결론 : 투자 X