안녕하세요
작지만 절대 깨지지 않는
돌맹이의꿈 입니다.
오늘은
조원분들과 함께
임장다녀 온 단지 중 하나를
수익률 분석 해보는
과제를 작성해보고자 합니다.
단지위치
서울시 서대문구 홍제동 57-5번지 일대
입지평가
1.직장(B)
: 서대문구 사업체수 2.8만, 종사자수 11.8만, 500인 이상 14개
-> 서대문구는 직장으로 수요를 끄는 지역은 아니다. (베드타운)
2.교통(A)
*서대문푸르지오센트럴파크 단지 기준
*강남역까지 : 42분
*여의도역까지 : 36분
*시청역까지 : 24분
=> 주요 업무지구 접근 전부 40분 가량 걸림.. 교통 짱!!
지하철 역까지는 도보 8분
3.학군(A)
*동명여중 90%
*인창중 77%
-> 중고등학교가 인근에 있지는 않음/ 여자 학군이 좋은 듯!
* 안산초 배정 (학급당 학생수 18명)
고학년으로 갈 수록 학생수 증가함!!
이 단지만 보면 학군은 A 지만
주변에 학원가도 없고, 서대문구 전체로 보면 학군은 C 등급.
4.환경(C)
: 1km 반경 내에 백화점, 마트 하나도 없다..
다만 단지 앞에 편의점, 작은 동네 마트는 있다.
5.공급(A)
: 서울 전체적으로 공급이 부족한 상황!
다만 서대문구는 재개발 지역이 있으므로, 언제든 추가 공급이 있을 수 있어서
재개발 지역 현황을 꾸준히 트래킹 해야 할 필요가 있음.
현재로서 가장 큰 영향을 미칠 공급은
오히려 마포의 마자힐!
수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현장사진
결론
*저평가 (△)
: 사실 고점이 최근 6월이라서 현재 호가가 제일 높은 가격이다. 주변 단지 시세와 비교를 해야 할 듯 하다.
무악재역 앞 신축 59가 12억. // 북아현 뉴타운 전용59가 13.5억 호가 형성 중이다.
가재울 뉴타운 대장은 10억 중반정도 형성중.
그 사이 가격이 12억이라면 적절해보이기도 한다.
다만 12억이면 2급지의 선호도 있는 1등생활권 구축단지 매수도 가능하기때문에, 잘 생각해봐야 할 듯.
10~11억 사이라면 꽤 저렴하다고 생각할 듯!
*환금성 (O)
: 832세대에 전용 59는 약 300세대 가량 되기때문에 충분히 환금성 있다고 볼 수 있음.
*수익률 (?)
: 매/전- 12억/7억
-> 현재 매전 차 5억/ 수익률 200% 는 22억..?
신축이라 고점 기록이 없어서 수익률 계산이 애매하다...
*원금보전 (X)
: 전세가율이 58%로 높지 않다.
*리스크대비 (X)
: 잔금 감당 안된다.
-> 원금보전, 리스크대비 부분이 전혀 되지 않으므로 투자 하지 않겠다!
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