서울 종로구 경희궁자이 2단지 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 76기 19조 존자]

서울 종로구 경희궁자이 2단지 수익률 분석 보고서

[열반스쿨 기초반 76기 1억넣고 9억벌조 존자]

▶ 아파트명

서울 종로구 경희궁 자이(2단지)

▶ 기본정보

2017년 / 1,148세대(2단지), 589세대(3단지) / 계단식

*1단지 임대아파트, 4단지 오피스텔

※ 2단지와 3단지가 나뉘어져 있고 학군, 매매가 등이 상이하여 2단지를 기준으로 작성함

▶ 위치(지도)

-도보 약 10분 거리에 서대문역(5호선), 독립문역(3호선) 위치

-서대문구와 맞닿아 있음(경희궁 자이는 종로구지만 통일로 기준으로 바로 맞은편은 서대문구)

▶ 입지평가

1) 직장: A등급

-종로구 종사자수 275,063명 (20만명 이상)

2) 교통: A등급

-강남역 49분(지하철 1회 환승)

-시청역 22분(직행버스), 27분(도보)

*지하철 환승 1번하여 시청역 도착할 수 있으나 비효율적이고 카카오맵에서도 추천하지 않아 버스로 대체함

-여의도역 23분(5호선 직행)

내 의견) 종로구&서대문구는 강남과 거리가 꽤 있기 때문에, 이 지역에 거주하고자 하는 사람들은 강남쪽보다는 종로일대·여의도로 출퇴근하는 경우가 많을 것으로 보임. 경희궁자이 2단지는 5호선 서대문역과 가까워 여의도로 이동이 용이하고 시청까지는 도보로도 충분히 이동할 수 있는 거리라 교통면에서 큰 메리트가 있다고 생각함.

3) 학군: C등급

-대신중 (74%, 특목고진학률 0.1%)

-독립문초 (도보 10분, 큰길 건너야함)

내 의견)

-종로구 소재 중학교의 전반적인 학업성취도가 눈에 띄게 높은 편이 아닌 것으로 보아 종로구는 학군이 거주지 선택요소로서 작용하지 않을 것임.

-2단지와 3단지의 배정 초등학교가 다른데, 3단지의 경우 조금 더 선호도가 높은 서울덕수초에 배정되어 어린아이를 키우는 젊은 부부들은 3단지를 더 선호할 수 있을 것으로 보임.

4) 환경(편의시설): C등급

-반경 1km 내외에 대형마트나 백화점 없음

그러나, 도보 10분 거리에 강북삼성병원, 영천시장이 위치하며 대중교통으로 30분 이내에 명동 롯데백화점 본점,

신세계백화점 본점 등에 갈 수 있다는 이점이 있음

단지내 상가(하나로마트, 각종 카페 등)와 커뮤니티시설도 매우 잘 갖춰져있어 단지 내에서 생활하기 매우 편리해

보임

-단지 조경이 무척 아름답게 잘 되어있으며, 보행로로 차량 진입이 금지되어 있음.

내 의견)

-비록 근방에 대형마트나 백화점은 없지만 단지내 상가에 하나로마트, 초록마트 등 장볼 수 있는 곳이 많이 갖춰져 있으며, 커뮤니티시설과 다양한 상가가 있어 생활이 매우 편리할 것으로 보임.

-보행로가 평평하고 단지 안으로 차량 진입이 불가하여 어린아이를 키우기에 좋아 보임.

5) 공급: S등급

-종로구 인구 139,432명

적정수요 연 697세대 (139,432*0.5%)

종로구 향후 3년간 공급예정량 0세대(연평균 0세대)

→적정수요 1/2 이하

-서대문구 인구 306,001명

적정수요 연 1,507세대

서대문구 향후 3년간 공급예정량 1,502세대(연평균 500세대)

→적정수요 1/2 이하

내 의견)

-종로구에 위치하고 있지만 서대문구 바로 옆에 있는 단지라 서대문구 공급물량에도 영향을 받을 것이라고 생각하여 함께 조사하였음. 두 지역 모두 향후 3년 간 예정된 공급물량이 적정수요 대비 1/2 이하여서 투자 시점과 2년 후 전세 만기 시점의 리스크가 낮을 것으로 예상됨.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

                            (단위: 만원)

*현재 매매가 중층 남향기준

내 의견)

-현재 매매가가 전고점과 동일하여 투자하기에 좋은 타이밍이 아니라고 생각함. 저점에 매수했을 경우 3억3천만원이라는 수익을 낼 수 있지만 전세가율이 60% 미만으로 투자금이 비교적 많이 투입되어 수익률 면에서는 최고의 선택은 아닌 것 같음.

▶ 현장 사진 

▶ 투자 결론

내 의견)

-저평가: 마포구 소재 <마포래미안푸르지오>와 비교했을 때, 입지평가 결과가 거의 비슷함에도 불구하고 전용 59기준 매매가가 약 1억 5천 차이남. 마래푸의 전고점 평균 매매가가 16억 2천 정도이나 17억에 거래된 사례도 있는 것으로 보아 두 단지의 전고점 매매가가 비슷하다고 볼 수 있는데 현재 매매가는 경희궁 자이 2단지가 마래푸보다 더 높은 것으로 보아 경희궁 자이 2단지가 저평가 되어 있다고 보기 어려움.

<마포래미안푸르지오>

▶입지: 직장 A, 교통 A, 학군 C, 환경 B, 공급 S

▶수익률

*현재 매매가 4층 남향 기준

-환금성: 종로구의 대장아파트로 사람들의 수요가 많아 환금성이 좋음.('24.5월 실거래 9건_출처 아실)

-수익률: 경희궁 자이 2단지는 좋은 아파트지만 현재 매매가가 전고점 매매가와 동일하여 지금 시점에 매수하면 싸게 사는 거라고 보기 어렵고, 현재 전세가율 48% 정도여서 투자금이 많이 필요한 상황임. 만일 매수를 한다면 매매가가 조금 더 하락하고 전세금이 더 상승한 시점에 해야할 것으로 생각됨.

-원금보존: 향후 3년간 공급물량이 없으며 종로구 위치상 입지독점성은 매우 좋으나 현재 전세가율이 60% 미만이어서 적정 전세가율 기준을 충족하지 못함

-리스크 대비: 지금 나의 재정 상태로는 역전세를 대비할 수 없음

☞결론: 좋은 아파트인 것은 분명하나, 지금이 매수하기에 좋은 시기는 아닌 것으로 보임