해운대구 해운대자이 1단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 2조 희소성]

▶ 아파트명

해운대구 우동 해운대자이 1차 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장

부산

해운대구

종사자수 154,115명(약 15만명)

2.교통

센텀시티역 11분 /시청역 29분/국제금융센터 31분

3.학군

해강중 89% 해운대여자중 89% // 학원가는 센텀시티역주변 38개(아실)

4.환경(편의시설)

반경 1km 내 신세계백화점, 롯데백화점, 홈플러스 있음 / 대학병원 없음

5. 공급

해운대경동리인뷰2차 2024.06 / 632세대 등

▶수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 해운대자이 33평 현재 매매 9.2억, 전세 3.7억

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 12.3억 전세 5.5억

5년 내 저점 매입시: 2023년 10월 매매 8.025억 전세 3.6억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률 (92000-123000)÷(123000-55000)X100 = -46%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (92000-80250)÷(80250-36000)X100 = 26.55%

*5년 내 고점 매입시 순수익 -3.1억

*5년 내 저점 매입시 순수익 +1.175억

▶ 현장 사진

*직접 가서 촬영하면 좋지만, 시간이 없다면 카카오맵-로드뷰로 캡처하세요 ^^

▶투자 결론	wl

*투자 결론은 투자원칙인 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비 항목을 직접 검토해보면서, 투자자의 시각에서 바라보는 연습을 해보는 것입니다. 처음 해보는 부분이라 어렵겠지만 잃지 않는 투자를 위해 꼭 필요한 과정이에요. 정답을 맞추려고 하기보다는 너바나님의 레시피로 내가 관심있는 아파트가 투자에 적합한지 스스로 고민해보세요 ^^

※ 직장 B /교통 S/ 학군 B /환경S /공급S 이고 전고점대비 25.2%이나 전세가율이 42.39%로 낮아 투자금이 5억3천이 들고 비교대상군이 없어 저평가는 판단하기 어려움. 1,059세대로 환금성은 O. 투자금이 5.3억으로 100% 수익율 어려워보임. 전세가율 40.2%로 원금보존기준에 맞지않음. 해운대구에 거주하는 사람은 계속 해운대구에 살고 싶어하고, 앞으로 공급이 많지 않아 전세가율은 올라갈 것으로 보이며 계속 시세트레킹하면서 지켜볼 필요는 있음