▶ 아파트명
하남 미사강변스타힐스 아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1.직장
하남시 종사자수 113,692명 ( 약 11만 명)
2.교통
강남 43분 / 여의도 1시간 4분 / 시청 1시간 2분
3.학군
강동중 78%, 은가람중 85%, 미사강변중 91%
4.환경(편의시설)
미사호수공원, 하남종합운동장, 코스트코(11분, 4km), 이마트(12분, 3.3km), 스타필드(10분, 5.7km), 홈플러스(14분, 5.7km)
5.공급
입주물량 없음.
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 미사강변스타힐스 35평 현재 매매 10억, 전세 6억
5년 내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 11.2억 전세 5.4억
5년 내 저점 매입시: 2022년 11월 매매 8.2억 전세 4.7억
*5년 내 고점 매입시 수익률 (100250-112000)÷(112000-54950)X100 = -21%, -1.1억
*5년 내 저점 매입시 수익률 (100250-82000)÷(82000-47600)X100 = 53%, +1.8억
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
저평가: 비교 가능 단지 분석이 안 되어있어 생략
환금성: 상 / 아파트, 주변 미사호수공원, 하남종합운동장, 미사한강공원, 하남미사도서관 등 생활권 조경 요소들이 좋고, 학군 측면에도 초중고가 멀지 않으며, 대형마트들도 차로 10분~15분 거리에 있고, 미사역 주변 상권이 크게 형성되어 있고, 스타힐스 바로 앞에도 작은 상권이 형성되어 있어 환금성은 긍정적으로 평가된다
수익률: 하 /현재 매전갭 58.4%, 투자금으로 4억 이상이 필요함. 10년 누적 수익률 200%(연간 20%)가 목표일 경우 18억까지 상승해야 함.
원금보존: 현재 입주예정 물량이 없고 높은 입지조건이지만, 전세가율이 58.4%. 3년 간 보합 상황. 원금 보존은 양호할 듯
리스크대비:3년 간 전세가 보합 상황, 현재 전세가율도 58.4%로 높은 편이 아니어서, 현재 매수시 역전세 리스크는 크지 않을 듯
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