답십리동 래미안위브아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 'Not 2 But 3호기조 ' 경가링]

▶ 아파트명

서울 동대문구 답십리동 래미안위브

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장 (B)

동대문구 종사자수 146,383명 (약 14만 명)

2.교통 (A)

강남 47분 / 여의도 45분 / 시청 36분

3.학군 (C)

동대문중 63.8%, 숭인중 71.4%

4.환경(편의시설)  (A)

롯데백화점 청량리점, 롯데마트 청량리점

차량이동 소요시간 8분 (1.9km)

5.공급 (C)

이문아이파크자이 2025.11 / 4,321세대 등 총 세대수 9,953세대

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

1. 저평가

전고점 대비 -18% 정도 가격이 빠져있다. ‘정말 싸다’ 라고 판단할 수 있는 25% ~ 30%까지 가격이 떨어진 것은 아니다. 하지만 현장에서 가격을 조정해볼 수 있다는 가정을 한다면, 20% 까지는 볼 수 있을 거 같다.

2. 환금성 : 일단 아파트는 환금성이 좋다고 했으니… O !

탑층, 1,2,3층 아니고 중층.

하지만 해당 아파트의 매물은 주변 아파트 단지들보다 3~4배 가량 쌓여 있는 상태라 빠른 매도가 어려울 가능성이 있는 거 같다

3. 수익률 : 전고점까지 오를 것이라고 가정하고 현재 매매가로 투자를 한다면

(126,000 – 103,000) / 60000 x100 = 53% 의 수익률 기대.

전고점까지 올라도 투자금 회수까지는 못미쳐서, 회수를 하려면 시간이 더 걸릴 수도 있겠다.

4. 원금보존 : 적정 전세가율 60%을 넘지 못했다. 그리고 주변 휘경동이나 청량리동에 아파트를 짓고 있어서 입지독점성이 아주 높지는 않다

1~5번까지 저환수원리로 판단해본 결과,

나는 이 단지에 투자하지 않을 것이다!