▶ 아파트명
해운대구 재송동 더샵센텀파크1차 아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
->해운대구 종사자수 154,115명(약 15만명)
2. 교통
-> 센텀시티 14분(자차 5분) / 서면 37분(자차 28분) / 강서구 녹산공단지구 자차 42분
3. 학군
->센텀중 92%
4. 환경(편의시설)
->1.5Km 안 코스트코, 홈플러스, 트레이더스, 신세계백화점, 롯데백화점 마트3곳 백화점2곳
->종합병원은 재송동에는 없고, 수영역 근처 센텀종합병원 있고 그 외 우동 좌동에 있음.
5. 공급
->해운대구 인구수는 377,060명으로 적정 공급은 1,885세대
->향후 4년동안 재송동에는 공급은 없고, 우동과 반여동에 있음
해운대구 우동 해운대역푸르지오더원 2024.07 / 351세대
해운대경동리인뷰2차 2024.06 / 632세대
센텀아스트룸sk뷰 2024.06 / 750세대
->24년도 올해 공급이 많으나 적정 공급 수준임
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
▶ 현장 사진
->거의 20년 다되가는 구축 아파트임에도 불구하고 단지 내부가 굉장히 관리가 잘되어 있고 가족 단위의 거주민이 많았으며 주말임에도 센텀중 친구들이 농구를 하고 있었음
▶ 투자 결론
저평가
->재송동에서 대장아파트로 더샵센텀파크1차 2005년식 34평 9.3억
전고점 13억
최고점 대비 -28%까지 떨어진 가격
동래구 사직동 사직롯데캐슬 더클래식아파트 2017년식 33평 9억9천
전고점 12억4천
학군지 동래구 대장 아파트 사직롯데캐슬 더클래식 아파트가 9억9천인걸로 보아
재송동 더샵센텀파크 9억3천 저평가 맞는것 같음(센텀중이 학군 더 좋음)
최고점도 더샵센텀파크가 13억으로 더 높았음.
하지만
금액 자체로만 보았을 때는 저렴한 가격은 아닌 것 같다.
우동에서 대장아파트 해운대자이 2018년식 9억
전고점 12억3천
중동 대장아파트 해운대롯데캐슬스타 2020년식 9억5천
전고점 12억5천
좌동 대장아파트 KCC스위첸아파트 2015년식 9억3천
전고점 9억8천
수영구 남천동 더샵남천프레스티지 2022년식 11억
전고점 12억9천
환금성
->재송동의 대장아파트로 저층의 물건만 아니라면 환금성 좋을듯함
수익률
->현재 투자하려면 4억4천정도 필요한데 200%수익률이 나려면
현매가에 8억8천 시세차익이 나야함
결국 매매가가 18억1천으로 올라야함.
고점이 13억이였으므로 어느정도 안전마진은 어느정도 있는편이나 투자금이 너무 많이 들어가 매매가가 고점대비 5억천이나 더 올라야 수익률이 200%나기 시작함
원금보존
->전세가율이 47%로 너무 낮음 센텀중을 보낼 수 있는 단지로 입지 독점성은 있어보임 재송동 내 공급도 없음
리스크 대비
->단지내에 전세가 12개밖에 없고 주변에도 전세가 많이 있진 않음,
공급도 없기 때문에 기간만 넉넉하고 적정한 가격에 전세 내놓는다면 나갈것으로 생각됨.
전세금 1 0%현금 있음
저환수원리 중 원금보존성과 수익률 부분에서 X ->투자 하지 않는다
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