경기도 성남시 분당구 시범단지삼성한신아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 45조 수부싱]

▶ 아파트명

경기도 성남시 분당구 시범단지삼성한신아파트

(연식 1991.9 / 1,781세대 / 32평)

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 : S 등급

경기도 성남시 분당구 종사자수 534,792명 (약 53만 명)

2. 교통 : A 등급

강남 약 40분 / 여의도 약 60분 / 시청 약 55분 / 판교 약 20분

3. 학군 : S 등급

서현중 95%, 송림중 93%, 양영중 94%

4. 환경(편의시설) : S 등급

- AK플라자 분당(도보 5), 롯데백화점 수내점(대중교통 13분, 운전 9분, 도보 26분), 판교 현대백화점(대중교통 20분, 운전 10분)

- 분당 서울대학교 병원(대중교통 30분)

5. 공급

성남판교대장A-10BL신혼희망타운 2024.09 / 1123세대 등

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 시범단지삼성,한신 32평 현재 매매 16.5억, 전세 7.5억 (45%)

5년 내 고점 매입시: 2022년 3월 매매 16.7억 전세 7.4억 (44%)

5년 내 저점 매입시: 2024년 2월 매매 14.7억 전세 7억 (47%)

*5년 내 고점 매입시 수익률 (165000-167000)÷(167000-74000)X100 = -2%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (165000-147000)÷(147000-70000)X100 = 23%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론 : 하

1) 서울역센트럴자이(입지는 비슷하지만 학군은 떨어짐) 동일 평수와 비교했을 때, 5년 내 저점, 고점보다 1.1억 정도 낮은데, 현재 매매가격이 동일하다는 점에서는 고평가 여지가 있을 수 있지만 1개밖에 비교를 못해봐서 확신은 없음.

2) 분당, 서현의 시범단지 아파트이기 때문에 환금성은 좋음.

3,4) 저점 대비 23% 이지만, 현재 매매가가 고점보다 많이 떨어지지 않았고(-2%) 전세가가 50%미만이기 때문에 아무리 입지독점성이 좋다고 해도 비싼 가격이라고 판단.

5) 학군지이고, 전세가가 고점 보다도 높고 5년동안 상승세이기 때문에 역전세 부분의 리스크는 적다고 판단.