의정부 센트럴자이&위브캐슬 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 43조 SS]

임장보고서

[ 아파트명 ]

- 의정부역센트럴자이&위브캐슬

2473세대 (총 17동 )

사용승인일 2022.07

면적55.92㎡ ~ 129.24㎡

[ 위치 ]

[ 입지평가 ]

1.직장 - B등급

의정부 종사자수 134,826명 (약13만명)

2.교통 - C등급

강남 1:28 / 여의도 1:24 / 시청 1:08

광역버스를 이용하여도 1:30 소요

3.학군 – S등급

중앙 위치하여 경민중학교, 동암중학교, 금오중학교, 경민여자중학교 으로 조사

- 학업성취도: 경민중학교(95%),

동암중학교(79%)

* 경민중학교(95%) > 동암중학교(79%) > 금오중학교(79%) > 경민여자중학교(64%))

* 특목고 진학률: 동암중학교(4.5%) > 금오중학교(1.3%) > 경민중학교(0.8%) > 경민여자중학교(0%)

4.환경(편의시설) - A등급

1.5km 설정 - 백화점(신세계), 마트(롯데마트), 병원(경기도 의료원, 을지대학교병원)

5.공급 – C등급

대장아파트와 거래량 많은 아파트와 비교

[ 수익률 분석 ]

-현재 시세: 의정부역센트럴자이&위브캐슬 24평 현재 매매 5억6천, 전세 3억5천

-5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 7억2천, 전세 2억7천

-5년 내 저점 매입시: 2023년 7월 매매 5억6천, 전세 2억8천5백

*5년 내 고점 매입시 수익률 (5600-7200)÷(5600-2700)X100 = -55.1%

(-1600/2900=0.551)*100

*5년 내 저점 매입시 수익률 (5600-5600)÷(7000-2850)X100 = 0%

(0/4150=)*100

[ 현장사진 ]

의정부에서 대장 아파트 의정부역센트럴자이&위브캐슬(2473세대/총17동/사용승인일2022.07/24평)을 조사하게 되었다. 거래가 많이 되는 의정부롯데캐슬골드파크1단지(919세대/총8동/2018년/25평/27층)와 비교 했을 때 강남과 1:30소요 시간이 걸려 교통이 좋지 않는 것으로 보인다. GTX-C 뉴스는 있으나 지연되고 있는 상황으로 참고만 하고 직접 영향은 주지 않고 있는 것으로 보여지고 있다. 의정부역센트럴자이&위브캐슬는 대단지로 최근에 지어진 곳이나 2024, 2015년 총 20,388 세대가 의정부 역과 가까운 위치에 대단지로 들어설 예정이고 적적수요 대비 공급이 2배를 초과한 것으로 서울과 교통이 편한 지역으로 다시 알아보고 임장을 다녀서 앞마당을 높여야 조사를 할 것 같다.

비교대상을 거래량 많은 아파트로 하였기에 자료가 부족하여 비교가 불가, 저평가, 수익률, 원금보전, 리스크 대비에 대해서 등급이 모두 ‘하’로 나와 해당 아파트를 매매는 고려해야 할 것 같다.