서울 중랑구 묵동 e편한세상화랑대아파트

수익률 보고서

▶ 아파트명

e편한세상화랑대아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.   직장 - B등급(종사자수 10만명 이상)

중랑구 종사자수 113,144명 (약 11만 명) / 사업체수 39,310개

2.   교통 - A등급(강남 1시간 이내)

강남 55분 / 여의도 57분 / 시청 41분 (네이버 지도)

도보로 6호선 화랑대역, 봉화산역, 6&7호선 태릉입구역, 7호선 먹골역 갈 수 있음.

3.  학군 - B등급(학업성취도 85% 이상)

원묵중 86.4%, 태릉중 75.5%(아실)

태릉중학교 상위 8%, 원묵중학교 상위 35%(호갱노노)

아실이랑 호갱노노랑 보여주는 게 달라서 판단이 어렵긴 한데, 양파링님이 학군은 아실에서 보는 것이 가장 좋다고 했으니 일단 그 기준에 따르면 B등급.

4.  환경(편의시설) - B등급(대형마트 1개 이상)

이마트(544m), 홈플러스(990m), 서울의료원(1.4km) / 백화점은 5~10km 반경 안에 4개 정도 있음(전부 다 롯데백화점) / 봉화산둘레길 산책이나 등산도 가능하며, 옹기테마파크공원도 있음. 

5.  공급 - S등급(우선 소재지인 중랑구만 봤을 땐 약 1/2 이므로)

중랑구 적정수요 = 381,558 * 0.5% = 1908

(중랑구 중화동) 리버센SK뷰롯데캐슬 2025.11 / 1055세대 등

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(동대문구 이문동) 래미안라그란데 2025.01 / 3069세대

(동대문구 이문동) 이문아이파크자이 2025.11 / 4321세대

(동대문구 이문동) 이문아이파크자이IM594 2025.11 / 594세대

중랑구에서 동대문구로 전출을 많이 갈 것이라 생각했는데, 오히려 동대문구에서 중랑구로 전입오는 인구수가 많았음. 중랑구에서는 남양주(갈매, 별내 등이 매우 인접해서 그런 것으로 보임)나 노원구(노원구로는 왜 많을까?)로 전출하는 인구수가 많은 편. 2025년 동대문구 입주 물량이 풀리면 어떻게 될지 잘 모르겠지만, 우선 지금의 데이터로만 보면 생각보다 크게 영향은 미치지 않을 것으로 보임(모니터링 해봐야 할 듯).

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 35평 현재 매매 10.05억, 전세 6.36억 (매전갭 4.14억) - 전고점대비 13.7% 떨어짐

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 12.17억 전세 5.57억 

5년 내 저점 매입시: 2019년 5월 매매 9.35억 전세 5.58억 

   *5년 내 고점 매입시 수익률 (105,000-121,670)÷(121,670-55,650)X100 = -25% (순수익 -1.67억)

   *5년 내 저점 매입시 수익률 (105,000-93,500)÷(93,500-55,760)X100 = 30% (순수익 1.15억)

▶ 현장 사진 

▶ 투자 결론 

1. 저평가 : 중하 - 현재 전고점 대비 13.7% 하락한 상태이나, 절대적 저평가 범주에는 속한다고 보기는 어려운 것으로 생각됨. 비교군이 없어 다른 단지에 비하여 저평가 되었는지는 알 수 없음.

2. 환금성 : 중상 - 우선 아파트이기 때문에 다른 부동산에 비하여 환금성이 있을 것으로 생각됨. 지하철 5개 역이 인접해(아파트가 거의 중앙에 있음) 도보 10분 내외로 소요되며, 초중고가 완전 인근(원묵초등학교까지 도보10분, 원묵중학교까지 도보4분, 태릉고등학교까지 도보 8분)에 있음. 또한 도보 가능한 마트가 2개 있으며, 공원과 산책로(둘레길)도 인근에 있어 선호도가 있을 것으로 사료됨. 다만, 25년에 공급 예정인 동대문구 이문동의 영향 여부가 미지수(현시점에서는 중랑구에서 동대문구으로 전출가는 것보다 동대문구에서 중랑구로 전출오는 세대가 더 많음).

3. 수익률 : 중하 - 35평 기준 현 시세로 보면 투자금 4.14억 필요. 200% 수익률을 내겠다는 가정 하에, 약 8.3억의 수익이 필요 → 10.5억+8.3억 = 18.8억이 되어야 함. 전고점이 12.17억원(실거래가 최고액은 12.4억 이었다고 뜸)이었고, 하락장을 맞이하기 전까지는 꾸준히 상승해 온 편. 상승장을 맞으면 전고점 이상으로 올라, 목표치인 18.8억까지 될 수 있을까?

4. 원금보존 : 상 - 현재 전세가율 61%로 60% 이상되며, 입지독점성도 있어 원금보존은 상으로 생각됨. 

5. 리스크대비 : 중 - 2025년 중랑구 중화동에 약 1,000세대 공급이 예정되어 있으나, 2025년 외 2027년까지 공급 예정물량이 없고, 중랑구 전체 수요에 1/2 수준이기 때문에 전세물량이 급격히 늘어날 것 같지는 않음. 다만, 비교적 인근인 동대문구 이문동에서 2025년에 약 8,000세대 공급이 예정되어 있어 빠져나가는 세대가 있을지는 미지수임(현재로서는 동대문구에서 중랑구로 전출오는 세대수가 더 많은 편으로 판단이 어려움).