금호동 금호두산 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 49조 슈르고]

  1. 저평가
  2. 금호두산단지의 (직장 A/ 교통 S/ 학군B-C /환경 C/ 공급 S) 입지 평가 결과 학군과 환경점수를 빼면 다른 부분에서 월등히 높은 등급을 받았다.
  3. 저평가의 여부는 같은 입지의 다른 단지와 함께 비교를 해야하는데 금호역을 가운데로 두고 같은 입지인 ‘e편한옥수(2016)’ 아파트를 두고 매매가-전세가를 비교해 보았다
  4. 같은 평형 중층이상의 매물을 비교
  5. 금호두산 : 매매-9.5억 전세-3.8억 투자금: 5.7억
  6. e편한옥수 : 매매-16억 전세-8.4억 투자금: 7.6억
  7. 투자금 차이는 대략 1.9억이 차이난다
  8. 금호두산이 e편한옥수보다 연식이 때문에 나는 차이이기 때문에 e편한옥수보다 저평가 되어있다고 생각한다
  9. 환금성
  10. 세대수가 1,267이고 중층이상으로 단지매물을 확인했다.
  11. 4년간의 공급이 수요물량보다 적을 것으로 판단되어 매매,전세 거래와 환금성은 좋다
  12.  수익률
  13. 수익률은 별로 좋지 않은 편인 것 같은데 기준이 명확하지 않다
  14. 좋지 않다고 판단한 이유는 매-전 갭이 너무 커서 투자금이 많이 들어간다 전 고점 대비 가격으로 비교해도 아파트 가격이 상승하더라도 투자금 대비 수익률이 낮다고 판단된다
  15. 같은 투자금의 다른 단지를 찾아보거나 투자금을 낮춰 들어갈수 있는 단지를 찾아봐야할 것 같다
  16. 원금보존
  17. 입지독점성
  18. 추후 4년간의 공급이 0.07%이기 때문에 독점성이 높다고 판단된다 하지만 바로 붙어있는 동대문구의 공급이 폭발할 것으로 예상하기 때문에 입지독점성이 높다고만 할 수 없다
  19. 전세가율 : 44%
  20. 전세가율 44% 이고 과거 거래추이를 보니 전세가율 상승이 거의 없는 편이었다. 전세가율 상승분으로 투자금 회수는 기대하기 힘들다고 판단하였다
  21. 리스크대비
  22. 역전세대비
  23. 과거데이터를 보면 전세가는 3~4억으로 크게 상승없이 유지되는것을 볼 수 있다.
  24. 투자금도 크고 전세가 상승이 별로 없는 단지라 역전세 위험은 적다고 판단이 된다

  • (과제)금호두산 아파트 수익률 보고서.pdf

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