열반스쿨 기초반 2~3주차 과제 아파트 수익률 보고서 작성 [열반스쿨 기초반 76기 매1 투자공부하며 2십억 만들조 루롤로]

▶ 아파트명

고덕동 배재현대

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장

강동구 종사자수 157,465명 (약 15만 명)

2.교통

강남 49분 / 여의도 45분 / 시청 32분

3.학군

명일중 ９０%, 배재중 7６%、 고덕중 ６９%、 한영중 ８７%、 강일중 ８６%

묘곡초 학급당 23명 고학년으로 갈수록 학생수 학급 증가

4.환경(편의시설)

이마트 명일점, 강동 경희대병원

5.공급

올림픽파크포레온 2025.01 / 12,032세대

강동밀레니엄중흥S-클래스 2024.09 / 999세대

강동헤리티지아이 2024.06 /1,299세대

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 배재현대 29평 현재 매매 9억, 전세 4.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 12억 전세 4.6억

5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 7.85억 전세 4.05억

*5년 내 고점 매입시 수익률 -40%

*5년 내 저점 매입시 수익률 32%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

*전고점 대비 매매가 25%하락으로 마포구, 중구, 종로구, 동작구와 비교하였을 때 전고점 대비 회복이 덜 됨. 세대수가 448세대로 적은 편이나 세대 수 대비 거래량은 있는 편. 다만 투자금이 4.5억이 들어서 이익을 보려면 매매가 13.5억이 되어야 하는데 이정도까지 오르기 쉽지 않음. 전세가율이 50%로 전세가율이 60%가 될 때까지 기다려야겠음. 고덕은 교통은 불편하나 강동 내에서 학군과 환경이 좋은 곳으로 강동 안에서 올림픽파크포레온 다음으로 선호되는 입지임. 다만 올림픽 파크포레온과 천호동의 입주물량으로 강동 전체의 전세가가 떨어질 것으로 예상됨. 역전세에 대비해야 함.

그래서 저의 결론은 투자 불가입니다.

▶ 아파트명

흑석동 흑석동양

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장

동작구 종사자수 106,159명 (약 10만 명)

2.교통

강남 44분 / 여의도 28분 / 시청 39분

3.학군

상현중 85%, 상도중 84%, 동양중 80%, 중앙대부속중 81%

4.환경(편의시설)

마트 x, 중앙대병원

5.공급

보라매한국아델리움 2024.10 / 114세대 (공급 거의 없음)

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 흑석동양 24평 현재 매매 8.5억, 전세 5.6억

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 10.8억 전세 5.46억

5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 7.64억 전세 3.85억

*5년 내 고점 매입시 수익률 -43% -23,000

*5년 내 저점 매입시 수익률 23% 8,600

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

전세가율 60%를 넘었으나 환금성이 좋지 않음. 거래가 활발하지 않고 흑석 안에서 선호하는 지역이 아니기에 전세 맞추기에 어려움이 있을 듯. 다른 지역보다 전세가 회복이 좋음. 주변에 입주물량 없음. 전세수요에 대해 더 알아봐야 함. 투자 고려지역