[열반스쿨 기초반 77기 24조 엘리자] 대전 탄방동 한우리 수익률 보고서

[아파트명]

대전 탄방동 한우리

[위치]

[입지평가]

1.직장 (국가통계포털)

대전광역시 서구 : 사업체수 49534/ 종사자수 201700명 -> A등급

2.교통(네이버)

대전광역시청 :도보17분/ 지하철1정거장12분

충남대:자동차20분

대전의 중심지에 위치함으로써 공공기관 이용 용이. 전철과 대중교통 이용 모두 최상급 ->S 등급

3.학군(아실)

1순위:문정중학교 학업성취도 90.6% ->A등급 (학업성취도와 특목고 진학률 모두 최상)

2순위:탄방중학교 학업성취도 85% ->B등급 (학업성취도는 낮으나 특목고 진학률은 최상)

둔산동 학원가 중심에 위치해 있어서 구축임에도 수요 꾸준함

학군과 학원 모두 최상위 입지->S등급

4.환경(네이버)

갤러리아백화점(도보17분),롯데백화점,이마트,세이브존(도보14분) ->S등급

5.공급(부동산지인,아실)

인근 서구 용문동 25.02 2763세대 입주 예정

서구 탄방동 25.06 1974세대 입주 예정

대전 중구,동구 제외한 서구, 유성구 위주로만 계산한 결과

대전 서구,유성구 인구수 462640+368683= 831323명

적정수요 (인구수*0.5%)=4156세대

대전 서구,유성구 연도별 입주 예정 (24~26년도) 3년 합계 =14746세대

연평균 14746세대/3년 =4915세대

적정수요 대비 1.18배 -> B등급

[수익률 분석] 5년내 투자타이밍

현재시세 : 대전 탄방동 한우리아파트 31평 4억 4400만원

[현장사진]

[결론]

저평가 : 현재 고점대비 21%하락한 상태이나 주변 시세와 비교하면 전세가율이 낮은 편. 전세와 매매 갭 18000만원.

환금성: 598세대로 환금성 좋은편(1~3층 제외)

수익률: 15000투자하여 200%수익을 얻으려면 +3억 하면 7억4000이 되어야 하는데 전고점이 56000이라서 200% 수익얻기 힘듬/ 100%수익을 얻으려면 +15000 하면 5억9000이 되어야 함 전고점보다 더 높아서 100%수익 얻기 힘듬

원금보존: 전세가율 기준 충족 못함 59%, 전세가가 변화 폭이 큼

리스크: 25년 상,하반기 인근 물량 공급이 많아서 역전세 위험 있음

[느낀점]

갭투자 하기에 전세 매매 갭이 크며 하방안전선이라는 전세가가 변동율이 큼 (24년 초~현재 최대 8000떨어짐, 예외 일 수 있으므로 앞으로 전세가가 유지되는지 더 떨어지는 지 지켜봐야 함)

대전 최고의 입지라서 매력적이지만 전세가가 상승하여 갭이 적어져야 투자의 매력도가 올라갈 것 같음 그러나 공급 물량이 많을 예정이라서 1~2년 안에 전세가 상승 기대하기 어려움

지금은 전혀 매력없음